Problema casa: la Ue e i Governi dormono – Al seminario del 12 marzo urbanisti, giuristi ed economisti a confronto

Seminario Assoedilizia. Il problema casa nella agenda politica nazionale ed in quella unionale

Problema casa: la Ue e i Governi dormono

Al seminario del 12 marzo urbanisti, giuristi ed economisti a confronto

A cura di ASSOEDILIZIA informa 

Milano,  14 marzo 2025

                                                                                     Seminario ASSOEDILIZIA

 

Seminario Assoedilizia. Il problema casa nella agenda politica nazionale ed in quella unionale

Di Saverio Fossati

Dopo i saluti introduttivi del presidente di Assoedilizia, che ha evidenziato  come l’Unione europea, che non ha competenza diretta in materia di politica abitativa ma che tuttavia con le sue scelte nelle materie di competenza ha forte incidenza sulle politiche nazionali spostandone le priorità, finisca per condizionare pesantemente quelle politiche sottraendo risorse che potrebbero ben essere destinate alla risoluzione dei problemi di alloggio dei meno abbienti, il primo intervento è stato quello di Marco Engel, presidente dell’Istituto nazionale di urbanistica Lombardia. Engel ha illustrato una serie di problemi, a partire dall’abitare sociale. Dopo una fase di mercato molto vivace, che avrebbe potuto incoraggiare il direzionamento di una parte delle risorse verso l’abitare sociale, ma cosa abbia portato il piano comunale del 2012 non è chiaro.

A Milano il 30% è in affitto, nello hinterland la quota è del 20%. Realizzare gli interventi non è semplice, perché i canali tradizionali come gli oneri non sono sufficienti. Quindi, a fronte degli enormi valori immobiliari, una fascia crescente di popolazione è esclusa da acquisti ma anche affitti.
Valorizzare il patrimonio pubblico, ha detto Engel, passa anche dalla sua gestione in termini di canoni e di manutenzione. I vecchi quartieri di edilizia popolare sono ormai luoghi di emarginazione, quindi va ricomposto l’inquilinato in modo da realizzare politiche di coesione sociale. Infine, ha concluso Engel, c’è il problema della “scala metropolitana” di Milano. Ma negli ultimi anni si è verificato un generale declino degli operatori, con la sola esclusione, forse, del mondo cooperativo.

Una delle cause, ha detto Colombo Clerici, è la scarsa possibilità di finanziamento per l’edilizia residenziale pubblica. Ma in Italia non funziona neppure la produzione privata di edilizia per la locazione: non è conveniente con il canone concordato. Una politica di incentivi si impone, mirata, non certo come è avvenuto con il Superbonus.

 

Edoardo Croci, presidente di Italia Nostra e docente alla Bocconi, ha illustrato l’evoluzione del mondo abitativo dalla pandemia a oggi. Dalla digitalizzazione del mercato al raddoppio dei dehors.  La pandemia ha ridotto l’uso del trasporto pubblico ma ora si sta recuperando. E non è previsto che si torni a usare gli spazi pubblici. Ora la domanda è di maggiore versatilità degli spazi, di maggiore privacy come spazio di lavoro e studio. E si comincia a ragionare su servizi evoluti come palestra, piscina, ricreativo-sociale, sanitario di primo livello. Quindi non si tratta solo di metri quadrati ma anche di un pacchetto di servizi. Sappiamo che nel 2030 si potrà costruire solo a zero emissioni. E questo si lega all’aspetto della sicurezza, ha detto Croci, che ha concluso con due osservazioni: La prima è quella sulla città in 15 minuti, a piedi. Se ragioniamo su distanze come Londra e Parigi i costi sono decisamente più accessibili, e se lo hinterland va avvicinato a Milano c’è anche un fattore psicologico e cambiare questa percezione non è facile.
Va segnalato il caso di Barcellona, dove sono stati creati blocchi non attraversabili in auto, migliorando la qualità della vita e che si può provare a replicare in Italia.

Luciano Gualzetti, direttore della Caritas ambrosiana, ha precisato che la funzione dell’istituzione è di mettere le persone che si sono rivolte a noi in condizione di cavarsela da soli. Ci sono moltissime persone che si rivolgono ai centri d’ascolto che hanno la casa (ma non certo un reddito da “fascia grigia” tra 1.500 e 2500 euro al mese) e non riescono a mantenerla, avendo superato la quota del 30% del reddito per l’abitazione e dovendo restringere anche la spesa per l’alimentazione o gli studi dei figli. L’iniziativa che può celebrare il 50° è quindi il tema della casa. Abbiamo situazioni che non riescono neppure ad accedere alla case Erp, anche perché in parte riservate a lavoratori come Forze dell’ordine o ospedalieri.
L’appello dell’arcivescovo parte dal Fondo Schuster: il 50% servirà a riqualificare appartamenti di edilizia pubblica, privata e delle parrocchie, il 30% andrà a coloro che non ce la fanno a pagare le bollette energetiche e il 20% servirà a sbloccare case tenute sfitte per timore di morosità.

Gino Pagliuca, giornalista collaboratore del Corriere della Sera, è partito da un’analisi Ance che ha chiarito come nel secondo quintile di reddito medio della “fascia grigia” il mutuo si “mangia” il 54% del reddito e l’affitto il 46%, quindi ben oltre la soglia accettabile. Parlando del reddito medio della famiglie milanesi, circa 33mila euro all’anno netti, scopriamo che si possono comprare 43 metri quadrati e affittarne 41, decisamente troppo poco per una famiglia. Gli affitti concordati sono in netto aumento ma sono 1/6 di quelli di mercato, a Roma sono la maggioranza.

Il meccanismo dei contratti concordati, ha precisato Colombo Clerici, seguendo, contrariamente a quanto può apparire, la logica dei deterrenti e non quella degli incentivi, non può esser elevato a sistema, perché è stato concepito per consentire a un proprietario che non riesce a trovare inquilini che paghino canoni elevati di affittare senza perderci troppo. Il che è provato dal fatto che a Milano, dove c’è un mercato economicamente vivace, la formula del “canone concordato” langue, mentre prospera nel resto del Paese dove ci sono condizioni economiche meno favorevoli.
Infine, ha detto Pagliuca, gli affitti brevi non tolgono spazio davvero agli affitti tradizionali, il vero problema è la disponibilità dell’alloggio. Sono concentrati in centro perché il turista tipo è disposto a spendere molto.

 

Due proposte concrete sono venute da Gianni Verga (ex assessore comunale di Milano e regionale della Lombardia), che ha sottolineato le differenze tra Milano e Roma e ha ricordato il 1978, con l’equo canone, la legge Bucalossi (con gli oneri) e il piano decennale della casa con i finanziamenti che io ho usato per il recupero edilizio dell’edificato in disuso con 1000 programmi di 600 Comuni lombardi, creando un risparmio di suolo pari a una città come Crema. Nel 2004-2008 ho individuato aree qualificabili come servizi, dove realizzare edilizia popolare e sociale, con risorse economiche ricavate dal patrimonio comunale che costava più di quanto rendeva e messo in un fondo che fruttato 375 milioni, di cui la metà destinato all’Erp. Ed è stata l’ultima volta che il Comune ha messo a disposizione risorse per l’edilizia popolare.
E con l’avvocato Belvedere, ha detto Verga, abbiamo elaborato una proposta di legge per l’edilizia residenziale sociale che consenta una spesa di 500 euro al mese per 80 metri quadrati. Come? Mettendo insieme i componenti della filiera, Stato, Comuni e privati, anzitutto mettendo a disposizione a costo zero le aree a standard, come previsto dalla legge.

I costruttori dicono che il costo base non può essere inferiore 2.300 euro al metro ma ad Abbiategrasso ci sono case in vendita a 2.000 euro a mercato libero. Quindi occorre definire quanto costa davvero un metro quadrato di Slp. Il finanziamento può avvenire obbligando gli istituti previdenziali, come avvenuto con l’Università Bicocca, a destinare il 20% all’edilizia universitaria al tasso controllato e ora all’edilizia popolare e sociale.
Altra proposta è trasformare i quartieri popolari in quartieri polifunzionali e pluriclasse, senza costi per il pubblico, sfruttando il fatto che in quei quartieri siano arrivate le metropolitane e i valori sono aumentati molto, come Affori e Lorenteggio-Giambellino, e realizzando densificazioni che trasformano quartieri insicuri in quartieri decorosi (documentazione in allegato).

A formare il gettito fiscale immobiliare, è intervenuto Colombo Clerici, è il 33% degli immobili, il resto, prevalentemente case abitate a titolo di prprietà non paga tasse ma neppure produce indotto con manutenzioni. Ed è qui che occorre puntare per un maggiore concorso dello stock immobiliare al gettito fiscale, mentre l’Europa (Ocse, Fmi, Bce ma anche Bankitalia) non vede questa evidenza.
Una proposta concreta è stata poi lanciata da Assoedilizia, dopo una disamina impietosa della situazione degli alloggi sociali e della disponibilità alla spesa delle famiglie in affitto (circa cinque milioni, di cui due in alloggi sociali con 650 mila in lista d’attesa): la media è del 40% del reddito assorbito dalla casa, un terzo in più di quella soglia del 30% del reddito considerata massima in uno scenario di equilibrio economico famigliare.

Quanto all’Ue, solo negli ultimi anni, alcuni Paesi hanno ricevuto raccomandazioni per aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili, ridurre la speculazione, contenere l’indebitamento privato legato ai mutui ed evitare bolle immobiliari. E i fondi come il Fondo Europeo di Sviluppo Regionale (FESR) e il Fondo Sociale Europeo (FSE) possono essere utilizzati per progetti di housing sociale, riqualificazione urbana e sostegno alle fasce vulnerabili. Ma tutto è affidato alla buona volontà dei Governi e alla loro capacità di considerare la casa come una priorità.
Compito urgente del Governo italiano è quindi operare un rovesciamento totale delle politiche abitative sin qui seguite, con fondi concessi a (pochi) inquilini disordinatamente, con enormi ritardi e ben pochi controlli, per introdurre invece una politica organica che veda, da una parte, la proprietà edilizia mettere a disposizione gli alloggi sfitti con problemi edilizi e amministrativi, in cambio di finanziamenti organici dei lavori di ristrutturazione degli alloggi stessi ed una sostanziale detassazione dei redditi da locazione, dall’altra un rifinanziamento consistente degli Aler regionali per soddisfare le legittime esigenze delle fasce sociali meno abbienti. Ai fini di una ottimizzazione delle misure di incentivazione si dovrebbe pensare ad una normativa in grado di produrre risposte di sistema; e non ad interventi singoli pilotati dirigisticamente. La maggiore offerta di abitazioni a fronte della domanda espressa dalle diverse fasce di utenza, produrrebbe automaticamente un effetto calmieratore dei costi dell’abitare. Un investimento che certo non sarebbe pari a quanto speso (quasi inutilmente) con il superbonus per regolarizzare solo il 5% delle abitazioni in Italia; un provvedimento adottato sulla spinta della politica green che ha dato luogo alla successiva Direttiva EPBD del 2024.

 

Nell’ultimo contributo Marilisa D’Amico ha riconosciuto la scarsa incidenza concreta delle politiche Ue sul piano del sostegno all’edilizia sociale e ha richiamato, in relazione alle scelte deboli dei Governi e del Parlamento: “Il tema casa non è nelle priorità dell’agenda politica nazionale e comunitaria” ha detto D’Amico, i valori espressi nella nostra Costituzione, arrivando a definire la contraddizione tra le scelte politiche e il diritto all’abitazione come garantito dalle sentenze della Corte Costituzionale.

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