Workshop alla Bocconi con Assoedilizia: Riforma della disciplina edilizia e delle costruzioni

28 Ottobre 2026

By Saverio Fossati

Codice delle costruzioni sotto esame, perplessità su fascicolo della costruzione Workshop alla Bocconi con Assoedilizia

Tema affrontato al workshop organizzato dall’Osservatorio Smart City della Bocconi di Milano il 27 ottobre

28 ottobre 2026

A cura di ASSOEDILIZIA informa

Workshop alla Bocconi con Assoedilizia

di Saverio Fossati

La riforma della disciplina edilizia e delle costruzioni: nuove regole, digitalizzazione e impatti per il settore è stato il tema affrontato al workshop organizzato dall’Osservatorio Smart City della Bocconi di Milano il 27 ottobre. Il disegno di legge delega attualmente all’esame del Parlamento prevede l’adozione di un nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni, con l’obiettivo di razionalizzare la disciplina, semplificare e digitalizzare le procedure, e definire più chiaramente le competenze dello Stato, delle Regioni e degli enti locali. Il workshop ha quindi esaminato l’impianto della riforma e discutere i possibili impatti per il settore e le ricadute a livello urbano, con particolare attenzione alla gestione amministrativa, alla trasparenza dei processi decisionali e autorizzativi e agli effetti sui tempi e sui costi degli interventi. Edoardo Croci (Coordinatore Osservatorio Smart City, GREEN – Università Bocconi), ha introdotto il convegno, basato sul ddl 2826, che presenta una sua visione omogenea. Per questo – ha spiegato Croci – l’on. Mazzetti ascolterà le proposte che verranno da qui, attraverso le parole chiave efficienza e trasparenza

Giuseppe Franco Ferrari

Giuseppe Franco Ferrari(Coordinatore Osservatorio Smart City, Dipartimento di Studi Giuridici Angelo Sraffa, Università Bocconi) ha illustrato il Ddl di delega al Governo per un nuovo codice dell’edilizia e delle costruzioni. La norma dovrebbe sostituire il Testo unico del 2001 e le norme sul conglomerato cementizio. Sono escluse le norme sismiche. Ferrari ha richiamato anche le altre norme nazionali che si incrociano con il Ddl (norme antisismiche e di risparmio energetico) e il contesto internazionale con le norme europee (Case green, ETS2, direttiva 2025/2360 e il recente Piano di affordable housing), senza parlare delle norme regionali: insomma, per Ferrari il coordinamento non sarà semplice, perché si va a toccare un corpus di norme che si sono succedute dal 2001 e questo non vuol dire che necessariamente si ridurrà il contenzioso.

Tra i contenuti del Ddl Ferrari ha evidenziato la rigenerazione urbana, che passa anche attraverso l’efficientamento energetico, il risparmio sul consumo di suolo e il recupero delle acque piovane, la digitalizzazione delle procedure con lo Sportello unico e il fascicolo del fabbricato.

In ogni caso, trattandosi di una legge delega, i tempi saranno molto lunghi e in ogni caso oltrepassano la fine dell’attuale legislatura.

Maura Mattalia

Maura Mattalia(professoressa associata di diritto amministrativo all’università di Torino) ha ricordato che solo nel 2026 Consulta e Consiglio di Stato sono intervenute numerose volte sui temi. Ma la norma avrà successo solo se interverrà su competenze Stato-Regioni, graduazione delle sanzioni per l’illecito edilizio e significato dello stato legittimo dell’immobile. La nuova norma segue il modello del Codice, e non del semplice Testo unico, e quindi innova profondamente la disciplina.

La Consulta ha indicato come princìpi le definizioni che delimitano i titoli abilitativi, e con la sentenza 61 e 163 del 2026 hanno specificato anche gli ambiti decisionali dei Comuni. Anche sulle sanzioni la giurisprudenza ha chiarito molti aspetti delle sanzioni. Lo stato legittimo, che ora non esiste nel Testo unico del 2001, è affrontato nel Ddl tutelando il proprietario ma il contenzioso potrebbe insediarsi e il Consiglio di Stato (sentenza 4950/2026) ha chiarito che costruire in posizione diversa senza che nessuno se ne accorga vuol dire che manca una sanatoria e nel Ddl l’asseverazione sostituisce il controllo pubblico, e se questo bastasse anche sotto il profilo amministrativo si formerebbe una sanatoria. Quindi l’attestazione concepita nel Ddl tutela compravendita ma non l’aspetto amministrativo. Mattalia ha quindi suggerito di utilizzare la digitalizzazione e il fascicolo del fabbricato per non lasciare al professionista tutte le responsabilità.

Il futuro Codice, infine, secondo Mattalia, potrebbe restituire spazio alla pianificazione comunale ridefinendo i quartieri consolidati. E riportare nella legge le sentenze alle quali di fatto sono ormai affidate le definizioni che consentono la dichiarazione di stato legittimo.

Erica Mazzetti

La parola è poi toccata a Erica Mazzetti (Deputata della Repubblica, componente della VIII Commissione Ambiente, Territorio e Lavori Pubblici della Camera e relatrice del Ddl 2826). Mazzetti ha ricordato che a settembre 2025 è iniziato l’iter parlamentare, sono stati presentati 400 emendamenti e mancano alcuni pareri (dalla commissione Cultura) e, ha detto Mazzetti “Vorrei arrivare a una prima lettura entro la legge di Bilancio 2027”. Il testo, ha detto Mazzetti, serve a chiarire i rapporti Stato-Regioni a fronte di un caos normativo. I princìpi vanno quindi estesi su tutto il territorio nazionale.

Altro scopo è quello di una conformità unitaria e di lavorare sulle sanatorie: questo è lo scoglio più grande, ha detto Mazzetti, perché va chiarita la legittimità urbanistica per gli edifici ante 1977. E vanno anche sciolti i nodi dei vincoli su aree ed edifici. Per questo non basta il silenzio assenso, i cui tempi non coincidono con i quelli burocratici.

Il fascicolo del fabbricato deve considerare anche ciò che c’è sotto le fondazioni sino al tetto, anche se le spese ci saranno, si tratta di semplificare la vita ai cittadini e facilitare le compravendite ed evitare che le amministrazioni locali mettano lacci e laccioli all’attività. La legge italiana è molto più lenta di quelle europee. E del resto molte operazioni del Piano Casa potrebbero bloccarsi proprio per la mancata approvazione del nuovo Codice.

Rui Pinho

Sul tema della sicurezza sismica è intervenuto Rui Pinho (ordinario di ingegneria strutturale all’università di Pavia), esponendo il dato di 188 miliardi il costo dei terremoti nel periodo 1944-2016. La vulnerabilità si concentra nei centri storici ma anche i capannoni prefabbricati e nell’uso del cemento senza criteri sismici. Prevenire, ha detto Pinho, costa molto meno che ricostruire.

Il Testo unico del 2001 presenta molte criticità, perché è stato pensato per le nuove costruzioni, prevede pochi controlli preventivi e ha dato vita a venti sistemi regionali, inoltre la Sca riguarda l’intervento eseguito e non la sicurezza sismica dell’edificio.

Nel nuovo Codice si potrà, secondo Pinho, spostare l’asse sulla prevenzione, con fascicolo digitale (come mattone del gemello digitale urbano, con la sua classe di rischio), classificazione delle classi di rischio, interventi proporzionati a pericolosità reale e costi, controlli uniformi, incentivi stabili e legati salto di classe ed efficienza energetica, regia unica della prevenzione e infrastruttura di dati condivisa. E ricerca e industria vanno coinvolte sin dalla scrittura del decreti e degli allegati tecnici. Inoltre, gli interventi vanno fatti dall’esterno, senza chiedere agli occupanti di lasciare l’edificio, ha detto Pinho “Altrimenti non si va da nessuna parte”.

Anna Osello

Digitalizzazione dei procedimenti edilizi: interoperabilità, accesso ai dati e trasparenza amministrativa era il titolo dell’intervento di Anna Osello (ordinario di disegno al politecnico di Torino, dipartimento di ingegneria strutturale), che ha esordito dicendo che “Il modo in cui ci comportiamo nell’edilizia ha effetti molto diversi: l’incuria porta al degrado, la manutenzione porta alla conservazione e la ricostruzione porta alla trasformazione”.

Un elemento centrale è il livello di affidabilità dei dati nella progettazione, quasi sempre non certi. Ma la stessa normativa in tema di Bim è estremamente complessa.

Obiettivo comune da raggiungere, attraverso la semplificazione, è la creazione di un unico database aggiornato continuamente dai manutentori, ragionando sulla strategia di gestione. Garantendo attraverso la blockchain il tracciamento dei dati e le relative responsabilità

La tavola rotonda

Il tema della tavola rotonda che ha concluso i lavori è stato “Dal Codice ai cantieri: quali condizioni per migliorare trasparenza ed efficienza?”. Il primo contributo è stato quello di Giovanni Deleo, presidente di Assimpredil Ance. Tra i soggetti interessati, ha detto Deleo, non ho trovato l’operatore economico: la norma non sembra tenerne conto nel processo. L’ufficio tecnico comunale è un anello della catena e se il processo si ferma lì, è lì che bisogna intervenire. Se a Milano un procedimento autorizzativo non si sa quanto tempo impieghi, chi mette i soldi non sa quando recuperarli e forse è meglio che li metta da un’altra parte. “Spero – ha detto Deleo – che il Ddl delega consenta di cancellare tante norme” e ha auspicato che nelle nuove norme si affermino certezza di regole, tempi, decisioni e loro stabilità, e certezza di poter misurare il processo verificando il perché dei ritardi per poter intervenire.

Roberta Marchisio(progettista Aler ) ha definito il Ddl assolutamente condivisibile e necessario come tutto ciò che va nel solco dell’efficienza e della trasparenza. La certezza del procedimento, la dimostrazione dello stato legittimo e molto altro sono aspetti fondamentali, forse, ha puntualizzato Marchisio, si dovrebbe focalizzare un intervento sui gestori di case come Aler, per esempio sulle sanatorie di interventi edilizi fatti dagli inquilini nel corso di lunghissimi periodi senza che Aler potesse conoscerli.

Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia, ha sottolineato che, occupandosi di urbanistica dal Dm del 1968, ci sono quasi 60 anni di osservazioni. Allora l’avvocato amministrativista sembrava avere un compito più lieve di un civilista. Ebbene, in questo arco di tempo la miriade di norme e sentenze ha reso la materia molto complessa e dal 2001 si è verificata una corsa delle norme nel passare dalla rigidità alla flessibilità, a partire dalla legge regionale lombarda all’interpretazione evolutiva della prassi il passo è stato breve e poi sono intervenuti i giudici penali .

Sul piano del governo del territorio, il problema è quello della perequazione nella legge regionale lombarda, che non dice come va realizzata, se su scala comunale, compartile o intercomunale e questo lo deve dire il legislatore nazionale.

Il secondo problema è quello del regime dei suoli e degli interessi legittimi “pretensivi” sorti nel dualismo tra pianificazione rigida e pianificazione flessibile o in fieri (come in Lombardia), dove le scelte maturano e dipendono spesso dalla negoziazione e in questo modo i primi a intervenire sono preferiti. Sarà il caso di verificare la congruità del prodotto edilizio rispetto al fabbisogno sulla falsariga di quanto prevedeva il vecchio PPA?.

Il terzo aspetto è quello della normazione: le norme sulla semplificazione hanno dimensioni da enciclopedia e in quest’ottica vediamo con preoccupazione che si parli del fascicolo della costruzione ( che riteniamo ultroneo) con un appesantimento di costi ed oneri anche se interni alla pubblica amministrazione, perché questi tendono a scaricarsi sul privato. Non solo, ma una volta istituito questo atto, ci sarà la corsa di tutti i professionisti della filiera per chiederne l’estensione obbligatoria anche ai casi non originariamente previsti, come sembra di capire solo in un contesto di attività edilizia.

Alessandro Mornati, Direttore della Divisione Casa di MM, che gestisce 30mila unità immobiliari in circa 1.100 edifici.

Un patrimonio datato, per il 75% antecedente al 1970. “Noi gestiamo tutto il processo edilizio, che il nuovo Codice va a modificare” ha detto Mornati, Il fascicolo del fabbricato, la digitalizzazione delle procedure e la loro semplificazione sono sicuramente i punti che più colpiscono positivamente MM come gestore. L’interoperabilità con il collegamento di una miriade di piattaforme è inoltre un tema molto utile.
Mornati ha sottolineato che le pubbliche amministrazioni dovranno mettere a terra questi aspetti ma oggi il problema principale è che chi deve formare aspetta molto tempo e che assumersi responsabilità, da parte dei dirigenti comunali, è un grande problema.

di Saverio Fossati

Assoedilizia – Associazione Milanese della Proprietà Edilizia