Riforma del Condominio: guida per chi vuole comprenderne il senso pratico

Milano, 21 dicembre 2012
Riforma Condominio – Convegno illustrativo: un primo esame della legge 
ASSOEDILIZIA: COME SI INTERPRETA LA RIFORMA DEL CONDOMINIO

La legge 11 dicembre 2012, n. 220, “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del
17/12/2012. Le nuove norme entrano in vigore il 18 giugno 2013.

Benito Sicchiero:
Quattordici milioni di famiglie, oltre un milione di edifici, 334.000 amministratori degli stessi, sono i numeri imponenti interessati dalla riforma del condominio recentemente diventata legge
(ma che entrerà in vigore soltanto dal 18 giugno prossimo).

Una riforma epocale (la precedente normativa-base, sia pure aggiornata nei decenni successivi, risaliva al 1942) che vede Assoedilizia impegnata in un grande sforzo  
di comunicazione e di delucidazione dei mille interrogativi che l’utenza si pone.

In settant’anni il Paese, e la società, sono profondamente cambiati, ma la legge era rimasta la stessa. Migliaia di sentenze della Cassazione, talvolta in contraddizione tra loro, avevano
tentato di  mantenere al passo con i tempi la legislazione, con risultati non sempre chiari, fonte di gran lavoro per avvocati e tribunali e delle relative spese a carico del tartassato
condomino.

Anche il recente varo da parte del Parlamento (relatori Mugnai per il Senato e Torrisi per la Camera), pur perfettibile, ha avuto una gestazione difficile che ha fatto correre seri rischi sul
piano dell’equità e della costituzionalità.

Come ha ricordato il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici al convegno di Milano “La riforma del Condominio: un primo esame” gli  esperti dell’associazione sono riusciti ad
intervenire per eliminare, in particolare, alcune distorsioni che avrebbero intaccato il diritto di proprietà.

Per il buon risultato di questa azione un aiuto fondamentale è giunto in particolare dal  
Sole 24 Ore con il giornalista Saverio Fossati, che da molti anni coniuga competenza e impegno professionale tanto da diventare una delle voci più ascoltate in campo nazionale in questa
materia.

Assoedilizia, si è impegnato Colombo Clerici, seguirà l’applicazione della legge intervenendo in ogni sede, pubblicherà un libro-guida, organizzerà corsi di
aggiornamento per gli amministratori di condominio.

I lavori, coordinati dall’avv. Cesare Rosselli e moderati dal giornalista Saverio Fossati de Il Sole 24 Ore, hanno visto le relazioni:
– dello stesso Saverio Fossati “Le vicende parlamentari e i punti salienti della Riforma”;
– dell’avv. Marco Marchiani “Parti comuni: modificazioni e innovazioni”;
– dell’avv. Paola Di Patrizio “Novità in  tema di crediti condominiali e di modifica delle tabelle millesimali”;  
– dell’avv. Maurizio Giani “Assemblee, deleghe, maggioranze e supercondominio”;
– dell’avv. Cesare Rosselli “Nuovi compiti dell’amministratore”;
– dell’avv. prof. Marilisa D’Amico “Profili di costituzionalità della nuova disciplina del condominio”;
– dell’avv. Marianna Sala ( della LAV Lega Anti Vivisezione ) “Animali e condominio: il diritto di coabitazione con l’animale domestico”.

Saverio Fossati:  “Le vicende parlamentari e i punti salienti della Riforma”
Fossati ha ripercorso puntualmente la tribolata storia della riforma giunta, per tre legislature, alla soglia del varo; riconoscendo l’apporto di Assoedilizia – un Gotha di esperti, ha detto –
nelle fasi più delicate della stesura; rilevando i punti salienti della riforma, in particolare per quanto riguarda la sicurezza, le parti comuni, le responsabilità
dell’amministratore.
          (vedi
video-intervista di Newsfood.com)

Avv. Marco Marchiani “Parti comuni: modificazioni e innovazioni”
Sul regime delle parti comuni la riforma ha introdotto novità sostanziali, specialmente in ordine alla loro modificazione.
Innanzitutto fra le parti dell’edificio soggette a presunzioni di comunione sono stati introdotti “i  sottotetti”, a condizione però che essi siano destinati all’uso comune.
 
Secondariamente la legge ha incrementato notevolmente la maggioranza richiesta per l’approvazione delle variazioni di destinazione d’uso, portandola a 4/5 (prima erano sufficienti 2/3).
Ha invece ridotto le maggioranze per le innovazioni deliberate dal condominio in merito alle materie considerate “socialmente utili”, quali: interventi volti alla sicurezza e salubrità,
eliminazione di barriere architettoniche, contenimento di consumo energetico, realizzazione di parcheggi condominiali, produzione di energia da fonti rinnovabili, impianti di ricezione
radiotelevisiva e di flussi informatici, impianti di video-sorveglianza.

Ha invece introdotto un particolare meccanismo più complesso per gli interventi da parte dei singoli condomini che riguardino le parti comuni, perché, mentre in precedenza i singoli
potevano operare liberamente purchè senza recare pregiudizio al condominio od a qualche condomino, ora è prescritta la preventiva informativa all’amministratore ed all’assemblea
che, quale organo deliberante,  potrebbe assumere iniziative, anche se le stesse non sono indicate.

Avv. Paola Di Patrizio: “Novità in  tema di crediti condominiali e di modifica delle tabelle millesimali”
Crediti condominiali.  Maggiori responsabilità per l’amministratore di condominio per quanto riguarda il recupero dei crediti verso i condomini e nuovi strumenti per favorire il
recupero  
delle morosità.

Penalizzazione dei condomini morosi: sono soggetti alla sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato e  subiscono per primi le iniziative giudiziali dei fornitori che
vantano credito nei confronti del Condominio.  

Tabelle millesimali. Nuova formulazione dell’art. 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile: tutte le maggioranze per la modifica e rettifica delle tabelle, sia di
proprietà che di ripartizione delle spese.
Nuova legittimazione dell’amministratore a stare in giudizio in tale tipo di controversie.

Avv. Maurizio Giani: “Assemblee, deleghe, maggioranze e supercondominio”
Le nuove norme sul condominio recepiscono quanto all’assemblea (artt. 1135 e 1136 c.c.) l’impostazione organica e l’orientamento giurisprudenziale pregressi, in parte completando l’argomento con
 nuove previsioni.
Non vi sono variazioni di grossa portata.

Quanto alle attribuzioni previste dall’art. 1135 c.c. è stato imposto all’amministratore di costituire un fondo speciale per gli interventi di straordinaria manutenzione ed è stato
concesso all’assemblea il potere di autorizzare l’amministratore alla partecipazione a progetti  
per la sicurezza o il recupero del patrimonio edilizio mediante interventi sulle parti comuni (argomento già affrontato in passato dalla legge 179/1992).

Sono cambiati leggermente i quorum: costitutivi in prima convocazione (oggi 2/3 del valore dell’edificio e maggioranza dei partecipanti) e deliberativi in seconda convocazione (abbassati alla
maggioranza degli intervenuti rappresentanti 1/3 del valore dell’edificio).

Si sono inoltre stabilite maggioranze ai sensi del 2° comma 1136 c.c. per una serie di delibere e per le innovazioni cd.”agevolate”  previste dal nuovo 2° comma dell’art. 1120 c.c.
che in parte richiedevano, in passato, maggioranze inferiori.

E’ stata inoltre prevista la possibilità di proseguire l’assemblea in diverse e successive riunioni.
In relazione alle deleghe (art. 67 disp. att. c.c.) vi sono significative novità.

Queste devono essere obbligatoriamente scritte e non possono esser conferite all’amministratore. Se i condomini sono più di venti il delegato non può rappresentare più di 1/5
 dei partecipanti al condominio e del valore dell’edificio.

Interessante la nuova la disciplina del supercondominio  (1117bis  c.c.). Quando  i partecipanti sono complessivamente più di sessanta ogni condominio deve designare con la
maggioranza di cui al 1136 – 5° comma c.c.  il proprio rappresentante che non può essere l’amministratore e che risponde (solo internamente) secondo le regole del mandato. Ogni
limite e condizione al potere del mandatario si considera come non apposto.  In caso di mancata nomina può provvedere l’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo
partecipante al condominio. La nomina può essere richiesta anche da un solo rappresentante già nominato. In questo caso l’orientamento giurisprudenziale è stato totalmente
sovvertito. Problematica appare,  
inoltre, l’equiparazione dei rappresentanti e quindi del numero delle “teste” dei vari condominii nell’eventualità non infrequente di condominii di diversa grandezza.

Avv. Cesare Rosselli: “Nuovi compiti dell’amministratore”
Ricordato che risale ai primi anni ’90 il tentativo di istituire l’albo professionale degli amministratori di condominio, ha rilevato come la riforma tragga molti elementi dal dibattito che ha
riguardato tale tentativo. Sulla figura dell’amministratore, novità per quanto riguarda eventuali precedenti penali (no alla carica) e sui requisiti di competenza dello stesso (formazione
e aggiornamento).  
Sulle nuove funzioni Assoedilizia fornirà assistenza e modulistica.

Avv. prof. Marilisa D’Amico: “Profili di costituzionalità della nuova disciplina del condominio”
Meglio sarebbe stato se gli esperti fossero stati chiamati ad esprimere la loro opinione nel corso della preparazione della riforma,  e non ad intervenire a schema già preparato;
ciò ha prodotto modifiche solo parziali.

Avv. Marianna Sala (della LAV Lega Anti Vivisezione): “Animali e condominio: il diritto di coabitazione con l’animale domestico”
Approvando il nuovo testo dell’art. 1138 c.c. – secondo cui “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici” – il Legislatore della Riforma ha riconosciuto
l’esistenza di un nuovo diritto, quello – appunto – alla tutela del rapporto uomo-animale, che si estrinseca anche nel diritto alla coabitazione, dimostrandosi sensibile all’evoluzione diritto
(europeo e nazionale), della giurisprudenza e della coscienza sociale.

Inevitabile, pertanto, che – dal momento della sua entrata in vigore – la nuova norma vada ad incidere non solo sui Regolamenti condominiali futuri, ma anche su quelli vigenti (approvati prima
della Riforma e tuttora in corso), con la conseguente automatica caducazione delle clausole limitatrici del possesso di animali.

Benito Sicchiero
per Newsfood.com

In foto: Achille Colombo Clerici, Presidente Assoedilizia, nello sfondo Roma Trinità dei Monti