Immobili commerciali, il lusso si allarga nelle città Presentato il Rapporto 2025 di Scenari Immobiliari

Immobili commerciali, il lusso si allarga nelle città

Presentato il Rapporto 2025 di Scenari Immobiliari

Di Saverio Fossati

Una visione diversa. Con la presentazione del Rapporto 2025 sul mercato immobiliare commerciale in Italia e in Europa, svoltosi a Milano il 7 maggio con la partecipazione di Assoedilizia Informa, Scenari Immobiliari si conferma come punto di riferimento per il mercato immobiliare e come portatore di un pensiero intelligente ed eterodosso. Il Rapporto è stato presentato nel corso del convegno “L’altra faccia della medaglia – Retail: dal successo delle high street alle opportunità nei mercati secondari”.

L’apertura e il coordinamento sono stati affidati al direttore generale di Scenari  Francesca Zirnstein, che ha sottolineato la continua evoluzione della situazione, che vede il successo delle high street nonostante alcune location inizino a mostrare alcune criticità.

La presentazione del Rapporto è stata curata dal project manager di Scenari Federico Rivolta. Nel 2024, si legge nel Rapporto, i valori di vendita e i canoni di locazione sono saliti dell’1,5% nei principali Paesi europei, anche per la convergenza tra settore turistico e shopping center, soprattutto in location un tempo considerate (erroneamente) secondarie. E anche in Italia i rendimenti nel 2024 hanno raggiunto quota 2,6 miliardi, il triplo del 2023, Insomma, la disastrosa epoca della pandemia è davvero alle spalle ma l’estrema dinamicità di questo settore suggerisce una grande attenzione da parte degli investitori. Le quotazioni delle grandi superfici commerciali sono salite dello 9,4% e quelle dei negozi dello 0,6% nel 2024. Il tasso di vacancy è molto contenuto (10% a Roma e 7% a Napoli, mentre Bologna sconta qualche chiusura, per cui il Rapporto giudica che la città “deve ancora evolversi, in ambito commerciale, per sfruttare la meglio le opportunità” di una riscoperta vocazione turistica).

Il convegno ha avuto inizio con una prima tavola rotonda“Nuove tendenze del retail: la parola agli esperti”.

Ha visto anzitutto l’intervento di  Roberto Zoia (CNCC), che ha sottolineato di aver visto valutazioni di logistica poco valutative sulle tendenze ma non è banale parlare di crescita con 520 ml di transato, il mercato è quindi in ripresa e l’Italia è seconda solo alla Spagna. Nel 2021-2022 stavamo a zero e quindi i numeri sono molto chiari.

Claudio Garosci (Largo Consumo) ha presentato una riflessione sull’indagine dedicata ai consumatori, dalla quale è emerso che i fattori che hanno messo a rischio la loro condizione sono tasse, sfortuna e disonestà degli “altri” mentre cresconole spese in scommesse, droga e alcool.

La maggior parte della popolazione, ha spiegato Garosci, ha 45 anni e molti vogliono vivere molte vite in una sola vita. Quanto al retail, Largo Consumo ha intervistato gli imprenditori del commercio con una domanda sulle strategie di localizzazione e le risposte di 1.300 intervistati confermano l’analisi di Scenari Immobiliari e indicano negli investimenti possibili i centri commerciali e le periferie, soprattutto farmacie.

Federica Camurati (MF Fashion) ha affrontato direttamente il tema del lusso: ora che Montenapoleone è la via più cara al mondo, grazie anche all’operazione di 1,3 miliardi per l’edificio al numero 8, gli affitti sono saliti ancora. La volontà di LVMH e dei grandi gruppi di acquisire locazione prestigiose e in particolare interi edifici è motivata da ragioni di prestigio e dall’assicurarsi uno spazio senza rischio di aumenti. Ma è una tendenza che va crescendo.

Giulia Comparini (COCUZZA) ha richiamato esperienze internazionali per dimostrare che il retail fa vivere le città, si pensi a come era la Défence a Parigi prima delle riqualificazione: un deserto. Nelle high street si investe più per la ricerca della stabilità (anche se c’è maggiore competizione e il turismo è molto importante), i mercati secondari sono facilitati dauna maggiore ibridazione dei settori commerciali ma si richiede una gestione attiva da parte dell’operatore e una grande attenzione alla zona e alle sue esigenze. Come con la location dedicata ai runner nei pressi del parco Sempione di Milano, dove si offre una vera esperienza immersiva.Sotto il profilo contrattuale, per le high street si registra una minore flessibilità, canoni superiori ai 250mila euro annui, durate più lunghe, garanzie elevatee forte sbilanciamento a favore del landlord.All’opposto dei mercati secondari.

La seconda tavola rotonda è stata centrata su “Il futuro del mercato immobiliare per i negozi del lusso”, ed è stata aperta da Paola Macchi (CBRE), che ha evidenziato come Il cliente dei brand del lusso non è solo quello che può comprare ma anche quello che viene a vedere il lusso. A Milano corso Venezia non era una via del lusso ma l’arrivo di un ristorante ha cambiato l’orientamento della via, un esempio è anche il negozio di Hermès a Parigi creato nella vasca dell’ex piscina dello hotel Lutetia. A Milano l’area di Montenapoleone, essendo molto breve la via, si sta allargando verso la via Manzoni, che ha trovato una sua identità con il design e grazie anche al vicino salone del mobile, e corso Matteotti. In Galleria i canoni sono ormai a livello di Montenapoleone; come è accaduto con l’asta per il pur piccolo negozio Swarovski. Sale tantissimo Taormina anche se i negozi sono piccoli. Anche le località montane ospitano i brand del lusso: Gstaadt, per esempio, con fatturati ormai a livello di Sankt Moritz. Invece le traverse di via Condotti a Roma, che è pure breve, sono piccole e non è facile trovare spazi adeguati.

Secondo Francesca Cattagni (Savills Italy) un punto fondamentale è che l’entrata dei nuovi creative director nei vari brand provocherà sensibili cambiamenti nelle strategie. Un aumento del 52% delle aperture degli store ha posto la Cina al primo posto, e con molta distanza, rispetto a Europa e Usa. Esiste una tendenza all’inserimento di store negli alberghi di lusso perché questo fa parte dell’allargamento dei servizi offerti.

Di grande interesse l’ampia visione di Niccolò Suardi (Colliers Italia), che ha citato dati importanti sul mercato del lusso, che ha visto una flessione del 2%e 50 milioni in meno di consumatori (su 300), però la generazione Z è cresciuta del 150% in questo ambito. Il lusso, ha detto Suardi, è infatti aspirazionale, oggi il lusso “sussura” e non “grida” più con il marchio. Il lusso, quindi, si sta fermando e trasformando, adattandosi a nuove dinamiche. Prima il core business erano gli accessori (come borse, gioielli, orologi), oggi è il leisure (ristorazione viaggi, eccetera).
Ma bisogna calare la realtà milanese nel contesto internazionale:a differenza di Milano, a New York ci sono molte strade e quartieri dove i brand del lusso possono trovare spazi, e così a Parigi, Londra, Madrid. L’Italia però ha retto rispetto al calo dell’11% del mercato del lusso in Europa e ci sono dati molto positivi anche grazie al cambiamento climatico che valorizza la durata delle stagioni nelle località turistiche.

La parola è poi passata a Vittorio Morelli (MR Investments), che ha parlato della struttura degli edifici di Roma e della sua profonda diversità da quella degli edifici milanesi, molto più flessibili: questo è un aspetto che le grandi maison certo considerano. Perché si tratta di far fare al cliente una grande esperienza di acquisto e anche di “non acquisto”, in un teatro dove gli attori sono i clienti e i passanti. In ogni caso si registra la scarsità dello spazio. A Roma in S. Lorenzo inLucina lostesso Morelli aveva investito in uno spazio che dopo pochi mesi è stato locato a molto più di quanto era stato progettato. La scelta, ha raccontato Morelli, era stata determinata anche dall’esempio della via dell’abbondanza a Pompei e dalla considerazione della spinta irresistibile alla socialità.

L’ultimo intervento è stato quello di Gianluca Sinisi (Engel & Voelkers Commercial Milano): stiamo assistendo a una fortissima polarizzazione del mercato e non solo nel retail, ha detto Sinisi; tutti cercano di puntare sulla fascia degli altospendenti. E gli investitori tendono a puntare su Milano e mai nella città minori, anche se poi si scontrano con rendimenti che non sono quelli che si aspettano (Montenapoleone è completamente a parte) mentre in altre città capoluogo di provinciail discorso è diverso. I canoni nel quadrilateroe strade analoghe non consentono un bilancio corretto e per questo c’è un grosso turn over, soprattutto nella ristorazione.

L’ultima tavola rotonda, dedicata a “L’evoluzione di asset e territori secondari del commercio”, è stata animata dalla partecipazione di Savino Natalicchio (Kroll), Claudia Surace (LFPI Italia Reim), Raffaele Naim (Josas) e Luca Lucaroni (IGD SIIQ).

Saverio Fossati