Scenari Immobiliari e Abitare Co

A cura di ASSOEDILIZIA informa

Milano, 13 maggio 2026

 

Scenari Immobiliari e Abitare Co.
Comprar casa si conferma buon investimento

Milano in crescita al 4° Forum dell’abitare di Scenari immobiliari

 

Un investimento strategico: questa la definizione data alla casa al quarto Forum dell’abitare organizzato a Milano da Scenari Immobiliari e Abitare Co.
Il comparto residenziale, si legge nel Rapporto presentato al Forum, ha registrato nel 2025, questi i dati presentati, un’ulteriore fase espansiva, con un fatturato complessivo che sfiora i 135 miliardi di euro, in crescita dell’8,25 per cento negli ultimi dodici mesi e di oltre il 60 per cento negli ultimi dieci anni.

Nel corso del 2025 sono state compravendute circa 770mila abitazioni, quasi 50mila in più rispetto all’anno precedente (+7%), consolidando la ripresa dopo il rallentamento del 2023. E ci si aspetta ulteriori aumenti delle compravendite, anche sino a 800mila unità, nel corso del 2026.

Ma a giustificare l’ottimismo manifestato al Forum c’è anche la dinamica dei prezzi: nel 2025 i valori medi delle abitazioni sono aumentati del 3,1 per cento rispetto al 2024, con previsioni di un ulteriore incremento del 4 per cento nel 2026, spinte dalla cronica carenza di offerta abitativa di qualità, nuova o ristrutturata, nei principali mercati della Penisola.

Un dato che sembra non considerare la saturazione della domanda: quanti sono ancora coloro che, per esempio a Milano, possono comprare a partire (per gli immobili meno appetibili) dai 4mila euro al metro quadrato in su?
Certo ancora tante famiglie possono mettere in cantiere grandi sacrifici ma se il Piano Casa del Governo dovesse funzionare, nel prossimo decennio il mercato dovrebbe decongestionarsi. E i prezzi scendere.

Quanto agli investimenti globali nel comparto residenziale, hanno raggiunto il miliardo di euro, cui si aggiungono ulteriori 470 milioni di investimenti indiretti, per un totale di 1,5 miliardi di euro destinati alla produzione e trasformazione di nuovo prodotto abitativo. Un iporto non molto lontano dagli stanziamenti del Piano Casa per il risanamento degli alloggi Erp e l’avvio dei programmi di housing pubblico-privato

“La casa continua a rappresentare il principale investimento per le famiglie italiane e un pilastro del nostro sistema economico e sociale”, ha dichiarato

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “Il mercato residenziale ha dimostrato negli ultimi anni una significativa capacità di tenuta, sostenuto da una domanda che resta solida e sempre più articolata. Il vero tema oggi è la carenza di offerta, soprattutto nelle grandi città, che alimenta la crescita dei prezzi e rende più difficile l’accesso alla casa, in particolare per giovani e famiglie.

Allo stesso tempo, sta emergendo un nuovo modo di intendere l’abitare, in cui contesto urbano, servizi e qualità della vita diventano fattori determinanti quanto l’immobile stesso. Per garantire uno sviluppo equilibrato del mercato nel medio periodo, sarà quindi fondamentale favorire la produzione di nuova offerta e sostenere i processi di rigenerazione urbana, oggi ancora troppo rallentati”.

“I dati che leggiamo sul rapporto presentato oggi, confermano una criticità strutturale del mercato residenziale italiano: l’offerta di nuove abitazioni resta fortemente insufficiente e concentrata in pochi grandi poli urbani – ha spiegato

 Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co. – Milano e Roma assorbono oltre il 70% delle nuove abitazioni disponibili, mentre il resto del Paese continua a registrare livelli di produzione molto limitati. Il segnale più significativo dello squilibrio esistente oggi, anche nei mercati più dinamici, è che il peso del nuovo non supera l’8% dello stock complessivo, segnale evidente delle difficoltà che l’industria immobiliare incontra nel rispondere in modo adeguato alla domanda abitativa. A Milano le nuove costruzioni scontano un progressivo rallentamento legato alla complessità della vicenda delle inchieste sull’urbanistica cittadina – ha sottolineato Crupi – oltre agli ostacoli rappresentati dalla burocrazia che non permette più di definire tempi certi per avviare nuove iniziative immobiliari o progetti di rigenerazione urbana ed a una progressiva riduzione del rilascio dei permessi di costruire concessi.

Io credo che il mercato immobiliare milanese si stia ridefinendo attraverso una trasformazione che riflette i cambiamenti più profondi, economici e sociali, che stanno trasformando la nostra città, mostrando tuttavia segnali di stabilizzazione. Questi fattori stanno spingendo una quota crescente di domanda a orientarsi verso l’hinterland, dove si concentrano un numero maggiore di iniziative e condizioni di accesso più sostenibili dal punto di vista dei prezzi”.

 

“L’Italia, con il tasso di proprietà tra i più levati delle grandi economie occidentali, ha costruito un modello abitativo che intreccia risparmio familiare e trasmissione della ricchezza”, ha sottolineato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. “Questo rappresenta uno dei temi essenziali che determina l’attuale carenza di prodotto nelle grandi città, trovandosi, il Paese, nel pieno di una fase di transizione demografica, sociale e patrimoniale, dato che oltre 2.250 miliardi di euro di ricchezza immobiliare delle generazioni nate tra il 1945 e il 1964 stanno ridefinendo gli equilibri di domanda e offerta. La problematica appare evidente nelle grandi città, all’interno delle quali l’intreccio tra compressione dell’offerta, ricomposizione della domanda e riallocazione del risparmio immobiliare si manifesta in modo differenziato lungo la Penisola”.

Gli immobili nuovi continuano a costituire una meta ambita dagli acquirenti: lo squilibrio tra domanda e offerta, che spinge così in alto i prezzi,  si registra soprattutto nelle principali città italiane.

Milano e Roma concentrano oltre il 70 per cento delle circa 17.200 unità abitative di nuova realizzazione disponibili sul mercato urbano nazionale. In termini assoluti, si stimano circa 12.250 nuove abitazioni a Milano (in calo rispetto alla precedente rilevazione), circa 1.450 a Firenze e tra le 600 e le 750 unità a Bari, Bologna e Torino. Anche le città del Sud e alcune realtà come Palermo, Venezia e Catania, si legge nel Rpporto, mostrano livelli molto contenuti di nuova offerta, con meno di 200 unità complessive. Il peso del nuovo resta limitato e pari all’8 per cento nelle principali città (Milano, Roma e Bari), con quote appena superiori a Firenze.

Quanto alle tipologie, continua la predilezione per i piccoli tagli (anche perché chi si può permettere un grande appartamento?). I monolocali raggiungono quote superiori al 10 per cento nei mercati di Milano, Roma, Bologna e Torino, sostenuti dalla presenza di studenti, giovani professionisti e investitori. Bilocali e trilocali rappresentano circa i due terzi dell’offerta complessiva nelle principali città italiane, con punte superiori all’80 per cento in realtà come Firenze. Le abitazioni di grandi dimensioni risultano prevalenti in contesti specifici, come Venezia e Palermo, dove l’offerta immobiliare segue logiche diverse rispetto a mercati più dinamici.

A Milano il Rapporto dedica un focus specifico: è infatti tornato a essere il mercato immobiliare più dinamico del Paese. Nel 2025 il numero di compravendite nella città metropolitana funzionale ha superato le 81.500 unità, mentre nel solo comune si sono registrate 26.000 transazioni, in crescita dell’8,3 per cento rispetto al 2024.

Il fatturato ha raggiunto gli 11,8 miliardi di euro, in aumento del 10,3 per cento su base annua, trainato in particolare dal segmento di fascia alta e dalla domanda internazionale sbarcata in città.

Sul fronte dei prezzi, nel 2025 i valori medi si attestano a 10.850 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 6.350 euro nelle aree semicentrali e 3.950 euro nelle periferie. Una situazione apparentemente ottima per gli investitori ma che nasconde il forte disagio di chi non può più letteralmente permettersi una casa, anche perché le previsioni per il 2026 indicano un ulteriore aumento, rispettivamente a 11.420 euro al metro quadrato in centro, 6.740 euro nel semicentro e oltre i 4.100 euro nelle aree periferiche.  La domanda si concentra sempre più su immobili di qualità, pronti all’uso e situati in contesti urbani ben serviti, mentre la scarsità di nuova offerta continua a rappresentare il principale fattore di pressione sui prezzi.

Proprio a partire da una situazione evidentemente anomala, con il blocco dell’accesso al mercato della casa per fasce sempre più ampie di popolazione, merita una particolare attenzione l’approfondimento dell’Osservatorio di Scenari Immobiliari e Abitare Co. rispetto a una serie fenomeni territorializzabili: tessuto urbano, sociale ed economico, dotazione di servizi pubblici e attrezzature di interesse collettivo, connessioni e relazioni materiali e immateriali, che ha avuto come obiettivo lo sviluppo di un sistema di indicatori capaci di mappare le dinamiche prevalenti, opportunità e criticità al fine di delineare limiti fisici e amministrativi e fornire un supporto a iniziative estese di governo del territorio metropolitano funzionale.

 

“Le nuove città metropolitane funzionali hanno preso avvio dagli attuali limiti amministrativi in un’ottica di riassetto territoriale basato su funzioni e legami sovraordinati, intermedi e alternativi”ha aggiunto Federico Rivolta, direttore Area Ricerca di Scenari Immobiliari. “I vantaggi di queste nuove dimensioni metropolitane risiedono nella loro capacità di recuperare posizioni nella competizione globale tra città grazie alla migliore integrazione funzionale tra territori non direttamente correlati alla distanza dalla città principale bensì secondo andamenti dipendenti da processi storici, insediativi e immobiliari”.

 

Dopo la presentazione si è svolto un dibattito sul tema “strategie vincenti per il residenziale”, cui hanno Giuseppe Crupi – Abitare Co. (Ceo), Roberto Russo – Citylife (Ceo Smart Citylife), Marco Scalvini – Coima Sgr (Director Fund & Asset Management), Riccardo Corsi – Fabrica Immobiliare Sgr (Head Of Strategic Planning, Fund Raising & Investor Relations), Gabriele Polito – Investire Sgr (Fund Management Coordinator Residential & Social Infrastructure), Giovanni Deleo – Assimpredil Ance Milano (Presidente), Alberto Benassi – Cmb (Direttore Business Unit Immobiliare), Luca Manara – Impresa B4t (Direttore Commerciale). L’ultima parte dell’incontro è stata dedicata a una tavola rotonda con amministratori cittadini, intitolata “Una politica per città e case”, con la partecipazione di Laura Lieto – Città di Napoli (vice sindaca e assessora all’urbanistica), Paolo Mazzoleni – Città Di Torino (assessore all’urbanistica) e Silvia Viviani – Città Di Livorno (assessora Interventi strategici pubblici e Rigenerazione urbana).

di Saverio Fossati