Immobili liberati più in fretta, il tentativo del Governo

A cura di ASSOEDILIZIA informa

Milano, 12 maggio 2026

Immobili liberati più in fretta, il tentativo del Governo

Riforma per occupazioni abusive, finte locazioni e morosità 

di Saverio Fossati – Centro studi Assoedilizia

Il disegno di legge sull’accelerazione degli sfratti, approvato dal Consiglio dei ministri il 30 aprile scorso, contestualmente al Piano Casa, risponde alle esigenze di accelerare i rilasci degli immobili per occupazione abusiva, finita locazione e morosità. Le modifiche sono piuttosto complesse e rivedono in gran parte le procedure sin qui seguite, rendendo più difficile la vita a chi subisce le subisce e introducendo qualche minima garanzia per disabili, anziani e persone in situazione di disagio sociale. Le norme ricalcano in parte i contenuti della Pdl 2611 Buonguerrieri  (mentre i contenuti del Ddl 1610 Marcheschi erano decisamente più garantisti per l’inquilino).

---

Notifiche

Si cerca di semplificare il meccanismo attuale, che si inceppa inesorabilmente quando l’occupante non ha residenza o domicilio in Italia, che nella quasi totalità dei casi è uno straniero: si pensi alla difficoltà per postino o ufficiale giudiziario nel confrontarsi con traslitterazioni errate, grafie illeggibili, citofoni o caselle postali con nomi incomprensibili e custodi che, pur facendo del loro meglio, non possono conoscere tutti gli stranieri di palazzi spesso assai grandi. Sarà quindi possibile, in questi casi, depositare la notifica nel Comune di ultima residenza o in quello di nascita (queste prime due opzioni sono ovviamente residuali) e, ed è questa la chiave di volta, la notifica si ha per eseguita 20 giorni dopo la consegna al pubblico ministero. Di fatto nessuno la leggerà ma la formalità è rispettata.

Nella relata di notifica l’ufficiale giudiziario dovrà attestare “di avere ricercato il destinatario nei luoghi, espressamente indicati, in cui è ragionevole ritenere che lo stesso possa essere reperito e attesta altresì che le ricerche effettuate, delle quali dà analiticamente atto nella relazione, non hanno avuto esito”.

Inoltre (ma solo ai fini del rapporto di locazione) tutte le notifiche potranno essere eseguite al “domicilio digitale” se previsto nel contratto di locazione, quindi un’opportuna clausola negli accordi potrebbe ovviare a molti problemi di comunicazione tra conduttore e locatore.

Occupazione abusiva

Per l’esecuzione forzata  ora basta esibire atti che attestino il diritto  di proprietà o i diritti di usufrutto, uso o abitazione, purché trascritti (anche prima dell’entrata in vigore della nuova legge). Quindi anche semplicemente una copia autenticata dell’atto di compravendita. Il titolare dichiarerà nel precetto che l’occupazione è avvenuta senza titolo.
L’ufficiale giudiziario potrà eseguire il rilascio non oltre 15 giorni dopo rispetto al termine indicato nel precetto o al giorno successivo ma soprattutto potrà concedere un solo differimento dell’esecuzione (di 180 giorni al massimo) solo se l’occupante ha oltre 70 anni o è disabile grave o malato terminale, oppure se nella sua famiglia anagrafica da almeno un anno prima del giorno fissato nel precetto è presente una persona con le stesse problematiche.
In caso di ricerca telematica dei beni da pignorare (quando ancora il proprietario spera di ricavare qualcosa dall’occupante abusivo) il numero di ruolo della procedura o il decreto ottenuto con la fissazione dell’udienza vanno notificati al “debitore”.

Il nodo della mobilia

Molto importante è la modifica all’articolo 605 del Codice di procedura civile, che sblocca il nodo dei beni mobili contenuti nella casa abusivamente occupata: nel precetto sarà indicato che il rilascio sarà eseguito il giorno dopo la scadenza del termine per l’abbandono spontaneo della casa, e che i mobili devono essere portati via nello stesso termine o va indicato a chi appartengono: in caso contrario saranno considerati abbandonati e l’ufficiale giudiziario può disporne la distruzione o lo smaltimento. In realtà questa disposizione mal si coordina con l’articolo 609 del Codice di procedura civile, che prevede una procedura farraginosa ma che non risulta modificata.

Finita locazione e morosità

Viene riformata la procedura di sfratto per finita locazione (le modifiche partono solo per i precetti notificati o le convalide di sfratto introdotte dopo l’entrata in vigore della norma). Tra le modifiche più rilevanti c’è la riduzione da tre a due volte, nel corso di un quadriennio, della possibilità, per il conduttore, di sanare la morosità attraverso il pagamento dell’importo dovuto per canoni scaduti, oneri accessori, interessi e spese. Si riduce poi da 90 a 45 giorni il termine che il giudice assegna al conduttore per sanare la morosità nel pagamento dei canoni, degli oneri accessori, degli interessi e delle spese. Il termine massimo per l’esecuzione del rilascio scende da sei a tre mesi, in casi eccezionali da dodici a sei mesi. Se c’è la situazione di mancata sanatoria della morosità, nel convalidare lo sfratto il giudice deve fissarne l’esecuzione non oltre trenta giorni (termine non opponibile).
Il giudice, se la domanda di convalida della finita locazione è fondata, ha solo 15 giorni per emettere il decreto di rilascio a fine contratto (se questo è già scaduto, può fissare una data e disporre un termine per il rilascio da 30 a 60 giorni da quella data).
Molto rilevante è l’introduzione della possibilità, per il locatore, di chiedere che il rilascio e la consegna siano eseguiti non necessariamente dagli ufficiali giudiziari ma anche da “istituti autorizzati all’incanto e all’amministrazione dei beni, di cui all’articolo 159 delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile”, quindi da addetti alle vendite giudiziarie degli Ivg (ce ne sono circa uno per ogni circondario di Tribunale), in sostanza privati e non pubblici ufficiali. Una norma, questa, che rischia di provocare qualche problema.
Altra disposizione importante è la cancellazione dell’obbligo di tentare la conciliazione per avviare la procedura di sfratto. Il dimezzamento del contributo unificato scatterà solo per il procedimento di convalida dello sfratto ma non per l’opposizione

Le tutele in più
In tutti i procedimento di rilascio di immobili a uso abitativo scatta l’obbligo di segnalazione ai servizi sociali e l’ufficiale giudiziario indicherà le situazioni di disagio sociale, fragilità o vulnerabilità per facilitare gli interventi. Un obbligo che prima non c’era ma che di fatto era quasi sempre attivato volontariamente dalle stesse parti in causa.