Piano Casa del Governo al via, tante deroghe e potere ai commissari by Assoedilizia

A cura di ASSOEDILIZIA informa

Milano, 8 maggio 2026

Piano Casa del Governo al via, tante deroghe e potere ai commissari

Per chi non ha diritto alle case popolari programmi speciali con i privati

 

Di Saverio Fossati
Centro Studi di Assoedilizia

Il piano casa, licenziato sotto la forma del decreto legge 66/2026 dal Consiglio dei ministri il 30 aprile 2026, rappresenta, dopo quattro anni di gestazione, il massimo dello sforzo legislativo e finanziario del Governo per cercare il risolvere la crisi abitativa. Una crisi che si sintetizza in alcuni noti aspetti: la difficoltà crescente, nelle grandi città, di comprare o affittare casa a prezzi che siano nel range del 30-35% del proprio reddito familiare (restano escluse dalla possibilità sempre più famiglie, anche ben lontane dalla “povertà”).
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Le risorse, vere e futuribili

Il primo passo sarà quindi un “programma straordinario” di recupero e manutenzione degli alloggi Erp attualmente non assegnabili per carenze manutentive (circa 61mila), per cui sono disponibili 970 milioni tra il 2026 e il 2030. Le risorse saranno incrementate anche dal 50% dei finanziamenti Ue per del fondo sociale per il clima (l’Italia ha chiesto 9,3 miliardi).
Viene anche creato un Fondo housing coesione (la presidenza del Consiglio ne acquista quote per 100 milioni provenienti dal Fondo di coesione 2021-2017) istituito da Invimit, che dovrebbe valorizzare il “patrimonio immobiliare esistente” (non necessariamente pubblico), con intenti un po’ vaghi.

Il meccanismo, tra Invimit, Ater e Commissario straordinario

Gli ex Iacp e gli enti assimilabili (soggetti attuatori), sentito il Mef, stipuleranno una convenzione con Invitalia (soggetto gestore, che incasserà il 2% di quanto affluirà sul conto destinato a sostenere le operazioni).

La realizzazione delle convenzioni passerà dagli avvisi pubblici in cui i soggetti attuatori presenteranno le loro offerte indicando gli immobili destinatari del recupero e le operazioni di partenariato pubblico-privato.
Gli interventi saranno regolati dal Codice dei contratti pubblici (Dlgs 36/2023) e la loro attuazione sarà assicurata da un commissario straordinario con poteri di deroga alla normativa vigente, che avvierà una ricognizione straordinaria (molte altre ne sono state già fatte nel passato) sugli immobili pubblici (quindi anche quelli degli enti locali, praticamente incalcolabili, e dello Stato, il cui patrimonio disponibile conta almeno 53mila immobili inutilizzati) da destinare a progetti di edilizia sociale e presenterà l’elenco di quelli su cui si potranno eseguire gli interventi e lo schema-tipo di convenzione. Ma soprattutto segnalerà al presidente del Consiglio dei ministri gli eventuali intralci provenienti da qualsiasi pubblica amministrazione, modo che venga avviata la necessaria iniziativa legislativa per eliminare il problema. Gli enormi poteri del commissario non mancheranno di essere esaminati anche sotto il profilo costituzionale alla prima occasione di contrasto con le amministrazioni locali.
Viene anche istituita una cabina di monitoraggio degli interventi, presieduta dal presidente del Consiglio dei ministri o dal ministro delle Infrastrutture, che addirittura dovrà definire gli indirizzi generali, le priorità territoriali e tipologiche di intervento, anche ai fini della rigenerazione urbana e territoriale e del recupero e valorizzazione del patrimonio pubblico, individuerà gli interventi di particolare complessità e verificherà il grado di attuazione degli interventi.

Morosità incolpevole, guerra tra poveri

Sono stanziati 24 milioni tra il 2026  e il 2027 per i conduttori di alloggi Erp in condizione di morosità incolpevole, soldi che provengono dal quasi omonimo fondo di cui al Dl 102/2013, peraltro finanziato per soli 20 milioni nel 2026, il che vuol dire che per gli inquilini morosi incolpevoli non Erp spariscono i soldi. I criteri per l’accesso al fondo e le modalità di erogazione saranno decisi dal Mef entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del decreto legge.

Dismissioni, il ricavato al debito pubblico

Se da una parte si vogliono recuperare gli alloggi Erp, dall’altra se ne facilita la dismissione: gli inquilini in regola con il pagamento dei canoni potranno opzionarne l’acquisto della casa locata. Individuazione degli immobili e modalità delle cessioni (a prezzo di mercato) saranno decisi da un decreto di Mef, Mit e Affari regionali da approvare entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del decreto legge. Il ricavato però non andrà agli ex Iacp ma al fondo ammortamento dei titoli di Stato.

Semplificazioni

Gli interventi attuativi del piano passeranno al vaglio della conferenza di servizi, che si concluderà entro 30 giorni e i pareri delle amministrazioni non pervenuti si considereranno favorevoli. Numerosi altre semplificazioni sono previste, tra cui la dichiarazione di pubblica utilità delle opere inserite in programmi di contrasto al degrado urbanistico. Il cambio di destinazione d’uso ai fini abitativi degli edifici interessati è considerato a priori come se fosse “senza opere”. Le dimensioni dei locali dei futuri alloggi potranno essere di altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri; per il monolocale la superficie minima, comprensiva dei servizi, potrà inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone. Quest’ultima disposizione richiama infatti le modifiche fatte al Dpr 380/2021 che sembra quindi diventino, nei casi di interventi attuativo del Piano casa, definitive, anche senza il decreto della Sanità sui requisiti minimi (in attesa da mesi e mesi).

Case “sociali” per chi è fuori dai limiti Erp

Per le famiglie che non hanno i requisiti per accedere alle case popolari ma non ce la fanno a pagare affitti di mercato (ma anche studenti fuori sede o lavoratori in trasferta)  il Piano prevede il prevalente intervento di investimenti privati e che vengano creati “programmi infrastrutturali di edilizia integrata, anche su aree urbane diverse, che si articolano nell’intero periodo di realizzazione del programma di investimento complessivo, volti a consentire l’accesso a un’offerta sostenibile di alloggi a prezzi accessibili” da realizzare prevalentemente con interventi privati e destinate ad abitazione principale in locazione o vendita. I programmi devono prevedere elevata sostenibilità ambientale e, in larga parte, prezzi calmierati  (si fa riferimento ai valori Omi dell’agenzia delle Entrate o comunque inferiori del 33% a quelli di mercato). I prezzi calmierati su applicano agli alloggi realizzati con almeno il 70% dell’investimento complessivo “per il medesimo contesto territoriale” ( resteranno in questa destinazione per almeno 30 anni). Per il resto si può usare i valori del mercato libero.
Piuttosto farraginoso il calcolo dei redditi: inquilini e acquirenti dovranno comunque avere un Isee superiore a quello richiesto per le case popolari (20mila euro) ma comunque tale che risulti che canoni e rate “di mercato”  superano il 30 per cento loro “reddito medio disponibile”. In ogni caso il reddito familiare disponibile non potrà superare di cinque volte i suddetti valori di mercato (quindi, se i canoni di affitto di mercato per una famiglia sono di 1.000 euro al mese, il reddito massimo familiare annuo  disponibile per avere diritto ai programmi del Piano casa non potrà essere superiore a 60mila euro). Se i tetti dei redditi vengono superati (gli accordi prevederanno le modalità di comunicazione delle variazioni), si potrà scegliere se risolvere il contratto o passare alle condizioni di mercato. Un buon numero di adempimenti su controlli e registrazioni dei contratti verrà definito dall’agenzia delle Entrate e dall’Anci.
La priorità a questi programmi sarà data in presenza di riutilizzo dell’esistente attraverso la rigenerazione urbana. Possibili anche gli incrementi di volumetria.
Se gli investimenti esteri siano di almeno un miliardo di euro si possono considerare di interesse strategico nazionale e quindi viene nominato un commissario che può derogare con ordinanze alle norme vigenti (tranne quelle penali: le norme fanno infatti riferimento all’articolo 13 del decreto-legge 10 agosto 2023, n. 104.

Le deroghe per i “programmi infrastrutturali”

Per ingolosire gli investitori, che sono il primo mobile di tutta l’operazione degli alloggi non popolari ma adatti a famiglie che non possono permettersi i prezzi di mercato, la norma prevede che, se i vari pareri da ottenere per il procedimento edilizio rappresentino un intralcio, il commissario straordinario può chiedere un intervento legislativo per superarli al presidente del Consiglio dei ministri. Però non spiega cosa succede se non ci sia un commissario (cioè per intervento con meno di n miliardo di investimento esteri). In ogni caso il commissario può derogare agli strumenti urbanisti con ordinanza per attuare il programma e valuta anche l’impatto urbanistico e la densità edilizia, altezza e distanza tra gli edifici.
Il cambio d’uso è sempre ammesso per gli interventi su edifici esistenti. Ma soprattutto la superficie delle parti “calmierate” non si conta ai fini della superficie lorda dell’intervento, evidentemente anche ai fini degli oneri di urbanizzazione. Le spese notarli, infine, sono dimezzate.