Le norme del condominio: punti non risolti e criticità della Legge

Le norme del condominio: punti non risolti e criticità della Legge

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Date: Sun, 26 Jan 2014 10:46:15
Subject: CONDOMINIO Convegno Assoedilizia Anai Associazione Nazionale Avvocati Italiani a Milano – Cronaca e Sintesi delle relazioni

       ASSOEDILIZIA
– Property Owners’ Association Milan Italy

Proficuo incontro in Assoedilizia di oltre 300 operatori del settore immobiliare, proprietari, avvocati e amministatori.

LE NORME DEL CONDOMINIO INTERPRETATE NEI PUNTI NON RISOLTI
LE CRITICITA’ DELLA LEGGE

I saluti dei presidenti Achille Colombo Clerici (Assoedilizia), Paolo Giuggioli (Ordine degli Avvocati),  Renato Laviani (Anai), dell’ Amministratore Delegato di Aspesi (Associazione
nazionale Promotori Immibiliari),  Federico Filippo Oriana.

I lavori sono stati moderati dal Giudice del Tribunale di Milano, sezione XIII, dott. Giacomo Rota.

Le relazioni svolte dagli avvocati Maurizio De Tilla, Cesare Rosselli, Augusto Cirla, Paola Di Patrizio, Marco Marchiani

         *     *     *     *
 
In Italia una riforma, da  quando viene  concepita a quando vede la luce, è oggetto di tanti di quegli interventi del blocco burocratico-corporativo-amministrativo-legislativo
che può uscirne snaturata.
Soprattutto se viene appovata, come e’ avvenuto nel caso del condominio, sotto la spinta della preoccupazione della caduta del Governo.

Per di più, viene presentata con un linguaggio così ermetico da lasciare attoniti.

Intendiamoci, non è questo un fenomeno unico al Belpaese: succede in ogni democrazia, ma certamente da noi assume dimensioni inaccettabili.

E tocca alla fine alla magistratura fornire  interpretazioni, chiarire dubbi, tracciare il solco del diritto aiutata in ciò dalla dottrina e dalla avvocatura, nel corso degli anni e
dei decenni.

E’ successo, in parte, anche con la riforma del Condominio. Per vararla ci sono voluti più di 70 anni, ed ha un nome e una data: Legge di Riforma del condominio (11.12.2012 n. 220):
entrata in vigore il 18 giugno del 2013.

Qualche marchiano errore, qualche assurdità, qualche contraddizione sono stati risolti prima della stesura definitiva anche grazie all’intervento dell’associazione della proprietà
edilizia (ricordiamo i numerosi convegni, la grande adesione – oltre mille associati in più riprese –  la consulenza ai parlamentari, agli organismi tecnici impegnati nella stesura e
agli organi  d’informazione).

Ma resta ancora molto da chiarire: e soprattutto bisogna essere in grado di sostenere, davanti al magistrato, la versione più corretta della normativa.

Ecco quindi l’incontro organizzato da ASSOEDILIZIA Property Owners’ Association e da ANAI – Associazione Nazionale Avvocati Italiani, tra operatori del settore immobiliare, proprietari di
immobili, avvocati e amministratori immobiliari per approfondire e dibattere sugli argomenti non ancora risolti; incontro svoltosi nella sede dell’Associazione, affollata da oltre 300 i
partecipanti.
I lavori sono stati moderati dal Giudice del Tribunale di Milano, sezione XIII, dott. Giacomo Rota ed hanno ricevuto i saluti di avvio del Presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici e
dell’avv. Renato Laviani di Anai. Particolarmente significativa la partecipazione dell’avv. Paolo Giuggioli, Presidente dell’Ordine Avvocati di Milano.

 

L’avv. Maurizio De Tilla, Presidente Nazionale Anai (sul tema “Innovazioni e modificazioni d’uso”), ha affrontato temi quali la multiproprietà, le modificazioni d’uso, numerosi tipi di
innovazione, le tabelle millesimali, il condominio, il supercondominio, la solidarietà passiva.

Ma il presidente della nuova associazione di legali (costituita da un anno conta 117 sezioni con 5000 iscritti) ritiene anche che su alcune questioni importanti la riforma abbia lasciato le cose
al punto di prima.

 

Il coordinatore dei corsi di aggiornamento professionale amministratori Assoedilizia  avv. Cesare Rosselli è intervenuto con una breve relazione su “Oneri e responsabilità
dell’amministratore” illustrando le principali novità in materia introdotte dalla legge n.220/2012 di riforma del condominio nonchè dal recente Decreto legge 145 del 23/12/13

L’attenzione è stata posta, tra gli altri, sui temi più delicati e controversi riguardanti la nullità della nomina dell’amministratore per mancata indicazione analitica del
compenso, la sospensione dell’efficacia della nomina in caso di richiesta assembleare di stipula di polizza assicurativa personale, la durata dell’incarico specialmente sotto il profilo del
rinnovo tacito.

Sono stati esaminati infine i casi in cui è possibile procedere alla revoca, casi il cui studio fornisce anche utili indicazioni sui doveri dell’amministratore.

Si è pure posto in luce che a differenza del sistema previgente la nuova norma in tema di revoca prevede una serie di ipotesi tipiche in riferimento alle quali la valutazione del giudice
appare vincolata e, comunque, estremamente limitata.

 

Secondo l’avv. Augusto Cirla (Supercondominio, condominio parziale e minimo) “con il nuovo art. 1117 bis il supercondominio viene espressamente riconosciuto dal legislatore della riforma nelle
sue possibili configurazioni, vale a dire nel caso di più unità immobiliari autonome o più edifici con beni o servizi in comune, oppure di più gruppi di unità
immobiliari autonome aventi ciascuna una organizzazione condominiale (definiti condominii di unità immobiliari) o infine di più gruppi di edifici condominiali (definiti condominii
di edifici).

Il termine supercondominio individua dunque quei complessi immobiliari costituiti da singole unità immobiliari o da edifici, a cui corrispondono  altrettanti condominii, che hanno tra
loro alcuni beni, impianti e servizi contestualmente legati dalla relazione di accessorio a principale.

Ogni acquirente del singolo appartamento si trova così automaticamente a far parte di due distinte organizzazioni condominiali: di quella riguardante il fabbricato dove è sita la
sua singola proprietà e di quella comprendente le aree e i servizi comuni a tutti i partecipanti al più ampio complesso condominiale

Per la consulente di Assoedilizia avv.ssa Paola Di Patrizio (Morosità e solidarietà passiva) la legge di riforma ha aggravato in modo significativo le responsabilità
dell’amministratore con riferimento alle morosità in condominio, stabilendo che l’avvio dell’azione giudiziale di recupero del credito debba avvenire, salvo deroga accordata
dall’assemblea, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso e stabilendo che l’azione giudiziale intrapresa debba essere curata diligentemente
dall’amministratore in ogni sua fase, fino all’esecuzione coattiva, pena la revoca giudiziale dall’incarico.

Quanto ai creditori del condominio, le stringate disposizioni che affrontano l’argomento, peraltro senza pronunciarsi esplicitamente sulla dibattuta questione della natura parziaria o solidale
della responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte dal Condominio, stabiliscono che il terzo insoddisfatto possa agire esecutivamente nei confronti del condomino in regola
con pagamenti solo dopo l’escussione dei condomini morosi; solo dopo, cioè, che, mediante esperimento di azioni esecutive, sia stata accertata l’incapienza (totale o parziale) del
patrimonio del moroso.

Trattasi di sistema particolarmente gravoso ed oneroso per il terzo, sia in termini economici, posto che potrebbe essere costretto a promuovere più azioni esecutive, sia per la tempistica
di concreto realizzo del credito.

Per arginare il rischio del mancato soddisfacimento del credito del terzo molto potranno fare, sia la tempestiva attività di recupero dei contributi condominiali da parte
dell’amministratore, senz’altro voluta dalla riforma, sia la prevista costituzione del fondo obbligatorio per le opere straordinarie e le innovazioni.

“Assemblea condominiale e impugnativa” è stato il tema dell’avv. Marco Marchiani, consulente di Assoedilizia.

La materia assembleare, ha detto, non presenta particolari difficoltà interpretative pur nell’ambito delle modificazioni introdotte dalla riforma che hanno riguardato principalmente, sia
le modalità di convocazione dell’assemblea, che lo svolgimento della stessa e le maggioranze richieste.

Sulle modalità di convocazione, ora tipizzate in alcune ipotesi ben individuate, il dubbio che sorge è se per tramite del Regolamento di Condominio si possa allargare o meno la loro
tipologia; l’interpretazione è a mio parere positiva solo nel senso che il Regolamento possa limitare le modalità di convocazione ad alcuni meccanismi soltanto, ma non ampliarne i
generi.

Per quanto riguarda invece lo svolgimento vero e proprio dell’assemblea, oltre alla riduzione del numero dei condomini per la partecipazione e la validità delle deliberazioni, per le quali
è sempre prevista ora la sola maggioranza dei presenti, (perciò con una certa riduzione dei numeri, ma non delle quote), v’è da precisare che il recente D.L. 145/13 ha
attribuito alla competenza dell’assemblea l’applicazione delle sanzioni ai condomini per le violazioni al Regolamento di Condominio, nonché la facoltà di poter dilazionare i tempi
di versamento del fondo obbligatorio per opere straordinarie (art.1135 c.c.), nel caso di pagamenti effettivamente dilazionati all’Impresa.

Resta da precisare che si deve ritenere tutt’ora esistente la figura del presidente dell’assemblea, la cui menzione è stata di fatto eliminata, anche in applicazione analogica dell’art.
1371 c.c. e seg.ti; ed al presidente va attribuito il compito di redigere il verbale, ora allargato al contenuto della riunione e non più alla sola deliberazione, nonché alla
verifica della regolarità della convocazione ed all’eventuale riduzione delle deleghe in eccesso.

Numerosi i quesiti cui sono state date risposte. E l’accordo, tra Assoedilizia e Anai, di incontrarsi ancora per ulteriori interventi di chiarimento.

Foto: Il Presidente di Assoedilizia avv. Achille Colombo Clerici con:
– Avv. Maurizio De Tilla
– Avv. Paolo Giuggioli
– Avv. Federico Filippo Oriana
– Tavolo del Convegno da sin. Dott. Giacomo Rota, avv.Colombo Clerici, avv. Paolo Giuggioli, avv. Maurizio De Tilla

 
Redazione Newsfood.com

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