ASSOEDILIZIA SUL PIANO CASA GOVERNATIVO

A cura di ASSOEDILIZIA informa

Milano, 10 maggio 2026

 

Di Saverio Fossati
Centro Studi di Assoedilizia

ASSOEDILIZIA SUL PIANO CASA GOVERNATIVO

 

Piano casa al via, grandi imprenditori premiati ma restano ostacoli e incertezze

Convertito in legge il decreto legge 66/2026 dal Consiglio dei ministri il 30 aprile 2026,
poche le modifiche – (scarica il PDF – clicca qui),

di Saverio Fossati per Assoedilizia.

 

Il Piano Casa è ormai convertito in legge (116/2026), con poche modifiche rispetto al testo iniziale del decreto legge 66/2026. Il quadro delle possibilità per gli operatori presenta vantaggi e svantaggi, semplificazioni e agevolazioni, ma anche incertezze e contraddizioni, che dovranno essere affrontate con i provvedimenti attuativi.

L’operazione avviata dal Governo dopo anni di allarme sulla condizione abitativa (le prime bozze risalgono a tre anni fa) è basata su un robusto intervento manutentivo sulle 61mila case Erp inagibili (con fondi recuperati in gran parte da quelli destinati alla rigenerazione urbana dei Comuni), sul “fondo Housing” con 3,6 miliardi gestiti da Invimit per la rimessa in circolo, attraverso fondi territoriali, degli immobili pubblici degradati (saranno ammessi anche società miste pubblico-private senza vincoli particolari tranne la maggioranza pubblica) e infine sul coinvolgimento dei privati, seguendo il mantra della cooperazione pubblico-privato che in passato ha dato alcuni buoni frutti (soprattutto per i privati).

Piano casa: 3° pilastro”, riservato all’iniziativa privata

Ed è in questo ambito, il cosiddetto “3° pilastro”, riservato all’iniziativa privata, che vengono fatti gli approfondimenti che seguono, relativi ai “programmi infrastrutturali di edilizia integrata” cui è dedicato l’articolo 9 del Dl. Una premessa: questi interventi verranno realizzati nell’ambito di una convenzione stipulata con il Comune interessato dagli interventi, sulla base delle linee guida dell’Anci.

In particolare, per gli interventi di ristrutturazione (urbanistica o edilizia) o di demolizione e ricostruzione tutti gli atti vengono autorizzati da una “conferenza di servizi semplificata” (articolo 14 bis della legge 241/90). Tutte le operazioni a livello di singolo intervento saranno governate da Commissari straordinari nominati dal Governo (il Commissario già nominato nella persona di Felice Squitieri si occuperà invece del 1° pilastro, quello per il risanamento delle case Erp).

Piano Casa: Le premialità e le deroghe

Le imprese che, seguendo il percorso tracciato dal Piano Casa per i “programmi infrastrutturali di edilizia integrata”, qualificati come di importanza strategica, vorranno avviare interventi edilizi, avranno una serie di vantaggi:

1) Potranno scomputare i costi di bonifica dagli oneri di urbanizzazione. Più in dettaglio, non saranno dovuti gli oneri di urbanizzazione relativi alla parte del 70% dell’investimento destinata a vendite e affitti “calmierati”, quindi lo scomputo avverrà sugli oneri dovuti per la parte restante, in base ai tariffari comunali.

2) Sarà possibile un premio sino al 35% in più delle cubature assentite nell’ambito,  dei programmi (la quota del 70%  dell’investimento destinata a vendite e affitti “calmierati” viene calcolata solo sull’investimento iniziale), ma solo per realizzare abitazioni “calmierate”.

3) Viene comunque concessa la possibilità di destinare tra il 5% e il 15% della “superficie utile complessiva” da destinare a start up, microimprese, attività lavorative svolte in postazioni condivise (coworking), commercio di prossimità, artigianato urbano e a servizi di quartiere, però con convenzioni a canone calmierato, come dice l’articolo 9, comma 3, lettera i bis. Ma attenzione: non è superficie in più, è solo possibilità di destinazione della “superficie utile complessiva” e non è chiaro se possa essere “scaricata” da quella risultante dal 70% di investimento destinato alle case “calmierate”.

4) La superficie direttamente interessata dall’intervento di edilizia convenzionata non concorre al conteggio della superficie lorda dell’intervento. Dato che non è chiaro a quale “conteggio” ci si riferisca, si potrebbe creare un corto circuito tra quella superficie lorda considerata ai fini del calcolo degli oneri, e quella assentita ai fini della costruzione, il che porterebbe al paradosso che, facendo base 100, si potrebbe arrivare a 170 (di fatto con 100 destinato a mercato libero) più ancora il 35% della premialità sulle cubature assentite per case “calmierate”. A questa interpretazione ostano le situazioni reali: se la densificazione prevista dai piani urbanistici è già stata raggiunta in quel contesto territoriale, sembra difficile che si possa ampliare così l’intervento. Ma dato che tutto passa dalle convenzioni e dato che il Commissario di Governo ha poteri di fatto enormi, tra cui la deroga proprio agli strumenti urbanistici, i costruttori hanno molte possibilità aperte.

5) I costi di bonifica possono essere portati a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti per la parte non “calmierata”.

6) Gli onorari notarili sono ridotti alla metà.

7) La conferenza di servizi si svolge in forma semplificata e asincrona entro 30 giorni (40 giorni qualora siano presenti amministrazioni preposte alla tutela ambientale, paesaggistico-territoriale, dei beni culturali o alla tutela della salute e della pubblica incolumità). La mancata risposta delle amministrazioni o il dissenso non motivato formano il silenzio assenso.

8) Se l’intervento è realizzato in comparti di più ampie dimensioni per il calcolo del peso relativo tra edilizia convenzionata e quella libera (70-30), non si deve tener conto di tutti gli investimenti relativi a destinazioni non residenziali (come terziario, commercio, servizi). Questa modifica è importante perché l’investitore sarà libero di “arricchire” la dotazione dell’operazione immobiliare, realizzando altre funzioni non legate all’abitare, in grado di contribuire positivamente all’equilibrio economico dell’iniziativa.

9) Molto ampie le deroghe ai piani urbanistici sulle destinazioni d’uso decisi dal Commissario straordinario, responsabile dell’attuazione con le modalità che saranno definite con un Dpcm. In sintesi, può prendere decisioni anche in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi ovvero in assenza di pianificazione urbanistica, secondo le previsioni di cui all’ articolo 13 del Dl 104/2023, comunque senza utilizzo di aree precedentemente destinate ad utilizzazione diversa da quella edificatoria. Inoltre, se le unità abitative previste dall’intervento sono più di 100 (il che è ovvio, con l’investimento di un miliardo e sempre che ci sia la dichiarazione di preminente interesse strategico nazionale). Il Commissario provvede alla valutazione dell’impatto urbanistico, avuto riguardo a mobilità, servizi sociosanitari, scuole, asili e sottoservizi, per le determinazioni riguardanti i limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra i fabbricati, anche ai sensi del decreto dei Lavori pubblici 1444/68, nonché per le destinazioni d’uso ammissibili, fermo restando il rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza.

10) Viene esteso agli interi immobili, e non più alle sole singole unità, il regime semplificato del mutamento di destinazione d’uso previsto dall’articolo 23-ter del Dpr 380/2001, come riscritto dal decreto Salva Casa (Dl 69/2024).

11) Anche sui futuri appalti relativi ai lavori per le case Erp e per gli alloggi pubblici con il fondo Housing ci saranno semplificazioni: le verifiche antimafia sono anticipate alla scadenza del termine di presentazione delle offerte, sarà possibile l’esecuzione in via d’urgenza prima della stipula contrattuale, e sarà possibile modificare il contratto senza nuovo affidamento nei limiti dell’articolo 72 della direttiva 2014/24/UE, richiamato senza fare ulteriori riferimenti al Codice dei contratti pubblici.

Penalità e vincoli del Piano Casa 2026

Chi vorrà avviare gli interventi come azienda privata si troverà questi limiti:
1) Il singolo intervento dovrà essere di importo pari ad almeno un miliardo di euro (che non dovrà però necessariamente provenire da investitori esteri, né questi avranno un soglia minima di investimento), soglia che consente di qualificarli come “grandi programmi di interesse nazionale”.

2) L’intervento dovrà avvenire in un determinato “contesto territoriale”, cioè in un ambito fisicamente continuo o funzionalmente unitario (che potrà essere individuato anche nell’ambito di un comparto di sviluppo di maggiori dimensioni con destinazioni d’uso residenziali e non), da definirsi in sede di convenzione tra Comune e soggetto attuatore, che ricomprende sia la componente di edilizia convenzionata che quella di edilizia residenziale libera non convenzionata. Il “contesto territoriale” in cui avviene l’intervento potrà quindi riferirsi a più comparti o sub-ambiti di trasformazione, purché accomunati nella medesima unità progettuale e dalla medesima convenzione urbanistica.

3) Per realizzare gli interventi di edilizia integrata è possibile attivare i grandi programmi di investimento nel territorio italiano di cui all’articolo 13 del Dl 104/2023 . Perciò occorre la “dichiarazione di preminente interesse strategico nazionale” e la nomina di un Commissario straordinario di Governo (e relativa struttura di supporto) per assicurare il coordinamento e l’azione amministrativa. Questi programmi possono utilizzare una corsia agevolata potendo ricorrere ad una speciale disciplina procedurale (autorizzazione unica in luogo tutti gli atti di concessione, autorizzazione, assenso, intesa, parere e nulla osta comunque denominati, previsti con effetto di variante).

4) L’approvazione di interventi di edilizia residenziale pubblica o sociale inseriti in programmi di contrasto del degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale o di rigenerazione urbana, comunque denominati, comporta la dichiarazione di pubblica utilità ai sensi di legge. Questo iter sembra però riguardare solo il 1° e 2° pilastro, cioè gli immobili Erp e il fondo Housing.

5) Il 70% dell’investimento, come detto sopra, dovrà essere destinato alla realizzazione di abitazioni in locazione o vendita ma in ambedue i casi a prezzi che siano inferiori di almeno il 33% al livello del mercato libero. Per stabilire queste percentuali si fa riferimento ai valori risultanti dalle quotazioni immobiliari correnti pubblicate semestralmente dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate per la stessa zona territoriale omogenea, per la stessa tipologia edilizia e per lo stesso stato di manutenzione e conservazione; in caso di non corrispondenza con i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare, i valori di riferimento sono determinati in sede di convenzione con il comune interessato applicando una riduzione non inferiore al 33 per cento sui valori effettivi di mercato degli immobili in vendita e locazione, desunti da atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi per ciascuna zona territoriale omogenea, avuto riguardo alle diverse tipologie di con tratti nonché alle specifiche tipologie edilizie e al rispettivo stato di manutenzione e conservazione e il Comune può avvalersi dei servizi estimativi svolti dall’Agenzia delle entrate ai sensi dell’articolo 64, comma 3-bis, del Dlgs  300/99.
Si consideri che il limite imposto dal Comune di Milano per le nuove edificazioni abitative è il 50% delle cubature e già sembrava irrealizzabile. Secondo Ance, questo limite del 70% può rendere remunerativo solo gli investimenti in certe aree di Milano.

6) Spetta soprattutto ai Comuni la perimetrazione dei progetti attraverso la stipula di specifiche convenzioni con i soggetti attuatori anche per la eventuale definizione dei prezzi e dei canoni calmierati.

7) I soggetti privati potranno essere costituiti anche come società di progetto ma, oltre a investire al minimo un miliardo, dovranno avere capacità economica e finanziaria adeguata all’investimento programmato ed esperienza documentata nella realizzazione e/o gestione di programmi edilizi di dimensioni analoghe a quelle del programma proposto e fornire impegno formale con il Comune a mantenere la destinazione convenzionata per l’intero periodo; un Dpcm definirà in dettaglio questi requisiti.

8) il contratto di compravendita o locazione stipulato in assenza dei requisiti soggettivi previsti per l’accesso all’edilizia convenzionata (ISEE superiore ai limiti ERP, incidenza del canone di mercato oltre il 30% del reddito, rapporto reddito/oneri non superiore a cinque) è nullo. Se poi i requisiti inizialmente presenti vengono a mancare per due anni di seguito, le parti possono optare, entro sei mesi, per la risoluzione o la conversione del canone a valori di mercato; in mancanza, opera la risoluzione di diritto ai sensi dell’articolo 1456 del Codice civile.

di Saverio Fossati