Aspesi – Focus Milano 2025, più luci che ombre al convegno del 2 dicembre

5 Dicembre 2025

By Giuseppe

Quest’anno l’appuntamento annuale “Focus Milano”, organizzato da Aspesi sulla situazione immobiliare ambrosiana si è svolto allo Hotel dei Cavalieri.

A cura di ASSOEDILIZIA informa

Milano, 4 dicembre 2025

di Saverio Fossati

Focus Milano, più luci che ombre al convegno Aspesi

L’appuntamento ha evidenziato un’estrema dinamicità di mercato

Quest’anno l’appuntamento annuale “Focus Milano”, organizzato da Aspesi sulla situazione immobiliare ambrosiana (ma con un respiro naturalmente nazionale), si è svolto allo Hotel dei Cavalieri.
Dopo i saluti di Alberto Moro, presidente di Aspesi Milano (anche moderatore dell’evento), che ha precisato che i dati del Focus sono stati forniti da Immobiliare.it, ha preso la parola Jean-Paul Baroni, partner Alma LED, sugli aspetti immobiliari della legge di Bilancio 2026, peraltro in gran parte in via di modifica nel corso del dibattito parlamentare. La sua analisi è partita dalle novità sulle locazioni brevi. Baroni ha chiarito che il gettito atteso derivi da un calcolo sul fatto che la metà del patrimonio gestito dai portali sia riferito alla prima abitazione messa in affitto breve.

La conferma parziale delle agevolazioni fiscali segna, ha detto Baroni, l’ennesima incertezza nei possibili risparmi fiscali, che potrebbe spingere al “nero”. Altra nota negativa è, in parallelo, il nuovo meccanismo delle compensazioni, per cui certi crediti d’imposta, come quelli edilizi, non potranno essere usati in compensazione dei debiti Inps e Inail.

Positiva, invece, la nuova regola Iva sulla base imponibile nelle cessioni di terreno a fronte di assegnazione di un immobile che sarà costruito sull’area, base imponibile che sarà rappresentata dal costo sostenuto per realizzare l’immobile da parte del soggetto cedente, non dal valore venale. Si aspetta, comunque, ha concluso Baroni, un adeguamento dell’Iva alle novità sulle definizioni edilizie in corso di riforma, sulla categoria catastale degli F4 e sulla gestione degli studentati e e sulla deducibilità dell’imposta da parte delle imprese non ristrutturatrici o costruttrici che effettuano operazioni del genere.

Paolo Giabardo, Dg di Immobiliare.it, ha illustrato il report sul mercato immobiliare di Milano: a fine 2025 si stimano 785mila compravendite in Italia, vicine ai massimi storici degli ultimi 50 anni e si confermerebbe come il migliore anno dal 2021. La domanda è in crescita (più 12,5% in più rispetto al 2024) mentre l’offerta no. Nelle locazioni, anche l’offerta sale e la domanda cala, i due fattori ancora non si sono incontrati. Le previsioni a livello nazionale sui prezzi di acquisto nel 2026 segnano un +1,5% e + 8.8% per i canoni di locazione (a riprova che ancora l’offerta è troppo bassa anche se in crescita).

L’andamento dei mutui residenziali a Milano si presenta di particolare interesse, ha evidenziato David Scala (head of Mutui Intesa Sanpaolo), richiamando l’attenzione in particolare sulle opportunità “senza confini” offerta dalle seconde case. Un altro aspetto è l’esplosione della nuda proprietà, anche perché i potenziali acquirenti cercano prezzi più convenienti e dall’altra alcuni proprietari non sanno come mettere a frutto il loro patrimonio, soprattutto tra chi non ha figli o ha figli che non riescono a fare fronte alle necessità del genitore.

Questo spiega perché a in molte città, come Bologna e Genova, e a Milano (+103% in quattro anni), la soluzione trova sempre più interesse. Per questo, ha detto Scala, noi finanziamo la nuda proprietà come finanziamo l’acquisto di una casa in piena proprietà.
Sui mutui green Scala ha illustrato il mutamento di approccio di Intesa Sanpaolo, che è passata dalla suddivisione in classi energetiche alla considerazione dell’anno di costruzione e della “zona climatica coerente”, allargando così i finanziamenti a immobili anche in classe C o D ma che potenzialmente fossero performanti, valorizzando così immobili di qualità.

Federico Filippo Oriana, presidente nazionale di Aspesi, ha introdottola tavola rotonda cui hanno partecipato Attilio Di Cunto (CEO Euro Milano SPA), Fabrizio Zichichi (Executive Project Director Lendlease) e Silvia Tomaselli (Head of Real Estate Project Development Unipol Assicurazioni), brillantemente moderati da Marina Marinetti (Condirettore di Economy).

Silvia Tomaselli ha presentato il concetto di multiservizi (inteso come prodotto che possa dare tutte le protezioni al cliente senza che le debba cercare altrove semplificando la gestione e i costi) e la sua declinazione nelle operazioni di rigenerazioni realizzate, a partire da alcune torri direzionali che sono state rigenerate in partenariato con Marriot e la nascita di una come albergo e l’altra (con altro partner) l’ecome residenza con esigenze particolari.

Zichichi ha parlato di Milano Santa Giulia, dove sono state appena consegnate le opere di urbanizzazione dell’arena Olimpica per Milano-Cortina, e di Mind, che ha ereditato l’Expo e dove sarà realizzato un distretto dell’innovazione, con tutti i piani terra degli edifici aperti a tutta la comunità, come una grande piazza ideale.
Di Cunto ha detto di aver “cancellato” la periferia con una nuova centralità milanese, a partire da Cascina Merlata.
Per rafforzare la collaborazione pubblico-privato, ha detto Tomaselli, proponiamo le nostre soluzioni ma l’effetto non è certo stravolgente. Si tratta di un grande sforzo di tutte le varie squadre di lavoro con le varie competenze. Zichichi ha sottolineato la difficoltà dell’approccio con gli enti, che si può superare solo con la fiducia reciproca. Di Cunto ha ricordato di essere arrivato nel 2015 e che la fluidità di allora, e la continuità dei progetti indipendentemente dalla politica, si sono un po’ perse ma è indispensabile recuperarla: oggi operazioni che stavano in piedi 12 anni non sono più plausibili, quindi occorre uniformare le regole e far sì che il pubblico faccia ciò che il privato non può fare.

Le conclusioni di Oriana sono state precedute dalle osservazioni da Nicolao Di Cunto, per il quale i progetti milanesi sono stati originati da una volontà politica, non è un atto che possa fare il privato da solo, ed è questo che sta mancando a Milano in questo periodo: il piano casa è un po’ debolino rispetto alle esigenze, a Milano servono 25 anni per realizzare un progetto immobiliare, nei Paesi più veloci come la Francia ne bastano una decina.

Oriana ha notato una profonda relazione tra le due parti del convegno, e la vera scarsità del prodotto, diminuendo la percentuale di popolazione che può permettersi l’acquisto di una casa a Milano. Rispetto ai 9.900 appartamenti nuovi di cui necessita ora Milano siamo con un deficit del 256% a fronte del 20% di Londra.
Così un paradosso dell’attrattività è che genera questo problema; e i progetti illustrati nella tavola rotonda ci dicono che i grandi progetti hanno poi trascinato gli altri, a partire da Porta Nuova e Varesine: penso, ha detto Oriana, che questa dinamica abbia cambiato non tanto lo skyline ma abbia proprio cambiato Milano. La pubblica amministrazione deve quindi sostenere la rigenerazione urbana non con denaro ma ciò che ha chiesto il 65% degli operatori nel sondaggio di Economy: norme certe, moderne e veloci.

Assoedilizia – Associazione Milanese della Proprietà Edilizia