Forum Locazioni – Una casa per tutti
25 Marzo 2024
Mercato degli affitti in pieno sviluppo ma solo per redditi alti
Operatori a confronto a Milano al Forum Locazioni di Scenari Immobiliari e Abitare Co.
A cura di Assoedilizia Informa
Milano, 25 marzo 2024
Mercato degli affitti in pieno sviluppo ma solo per redditi alti
Operatori a confronto a Milano al Forum Locazioni di Scenari Immobiliari e Abitare Co.
Platea affollatissima per il Forum Locazione – Una casa per tutti, organizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. al Centro Svizzero di Milano, dedicato a presentare il rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa”.
Il Forum è stato aperto da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che ha tracciato un quadro preoccupato della situazione abitativa dei giovani nel nostro Paese, stretti tra canoni e prezzi elevati e poca voglia di andare via di casa, ma ha anche messo sotto tiro : “Per realizzare 65mila posti letto per residenze universitarie c’è voluto un Pnrr, certo che se uso le mie risorse per costruire enormi sedi e pagare anziani professori… Le università non hanno investito nulla anche se il loro patrimonio è aumentato di 8 volte. E il futuro viene messo a repentaglio”. Il quadro, però, è preoccupante nel complesso: a fronte di uno sviluppo potenzialmente enorme i costi si fanno insostenibili per i redditi medio-bassi nelle grandi città.
Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari, introducendo Federico Rivolta (Scenari Immobiliari), ha evidenziato che “Nonostante l’incremento importante (20% nel 2021) di investimento nel residenziale, la realtà della residenza gestita in locazione è una realtà conosciuta solo in Germania. Nella ricerca abbiamo individuato la locazione di necessità e quella di opportunità, che si sta sviluppando nelle maggiori realtà urbane, dove gli investitori hanno però bisogno di grandi realtà, per ragioni di dimensioni e di infrastrutture”.
Rivolta ha quindi presentato il rapporto, con dati impressionanti: la crescita media del 41% in dieci anni e del 5% nel solo 2023, a fronte di un calo del 6% dei prezzi di vendita nel nostro Paese nello stesso periodo.
Il primo panel del Forum “La casa in locazione come asset class vincente” è stato moderato da Mario Breglia.
Le case in locazione, in Europa, sono costruite per la locazione non sono condomìni di mille proprietari ma vengono costruite ad hoc che vengono gestite in modo professionale, si tratta di un’industria vera e propria che in Italia manca. La parola è passata a Giuseppe Crupi (Abitare Co.): “La mancanza del prodotto adatto alla locazione ha provocato aumenti importanti dei canoni. Ma Bologna Milano e Firenze avranno un incremento demografico importante, Milano ha 80mila studenti fuori sede e 150mila domiciliati ma non residenti. Quindi la domanda di locazione rimane molto forte. A Milano i 177 euro m2/annuo è la richiesta media dei locatori e si riduce del 4% nel contratto, dati ricavati da Immobiliare.it. A Roma da 151 a 192 per il nuovo. A Milano poi c’è una vera spaccatura: in centro 450 euro/m2 anno di canone entro i bastioni. Poi tra centro e periferia si abbassano a 270-320 (20% stranieri) e nella parte esterna tra 210-240. Il bilocale in vendita nel 2019 ha avuto 11% in più di richieste ma quello in affitto anche di più. E questo rispecchia il quadro europeo.
La richiesta si concentra nella parte centrale e sulle linee della metropolitana. L’offerta dei prossimi anni, posto che si esca dal blocco dei cantieri, vede 14mila nuove residenze al mercato libero, di cui 2000 destinate alla locazione. Altre 6mila in locazione verranno dall’Erp”.
Mario Breglia ha ricordato che negli ultimi dieci anni i canoni sono aumentati in modo esponenziale, mentre nello stesso periodo il reddito medio degli italiani sono calati del 2% mentre in Europa sono aumentati tra l’8% e il 15%. Quindi rispetto al secolo scorso l’affitto è oggi una scelta delle persone più ricche. Chi pensa ai poveri? Il Comune ha 10mila alloggi inagibili e non vuole sentire proposte degli investitori per il loro recupero.
Cinzia Lorusso ha quindi presentato il progetto di Investire Sgr: il Fondo PRS, istituito quattro anni con immobili anche in parte già locati (al 13,7%) a canoni bassi: “La strategia è stata di riposizionare gli immobili a un altro livello di mercato, valorizzandoli con interventi su facciate, parti comuni, amenities come le palestre e coworking. Un’offerta di living con utilities molto diverse, con la figura del concierge, che parla le lingue e gestisce i problemi dei singoli inquilini e, quando non può farlo direttamente, si apre un ticket con il property manager che interviene immediatamente. E servizi come babysitting e lavanderia, richiesta molto la stampante condominiale nel coworking. Poi abbiamo ristrutturato gli appartamenti già vuoti, frazionandoli (erano piuttosto grandi) e arredandoli. Il processo è andato avanti negli anni. Abbiamo dovuto fare i lavori con la gente dentro. Ora ci sono 275 unità post ristrutturazione, arredati (con diversi livelli di arredo, ma l’80% ha chiesto l’arredo intero e il 15% anche gli extra con tende e piante). Il 41% di inquilini stranieri e il 20% di italiani già residenti a Milano. Permanenza media di 3-4 anni tra famiglie e studenti. Lo sfitto è meno di 30 giorni da quando la casa è pronta. Sui valori: rispetto ai canoni iniziali sono raddoppiati, poi si registra un rendimento del 10% al netto dell’inflazione, più che soddisfacente per i nostri investitori.
Gli ultimi contratti sono sui 340 m2/anno in via Ruggero di Lauria (per un ampio bilocale di 50 m2, quindi, si parla di oltre 1500 euro/mese, ndr). Insomma, c’è spazio ed è una fetta di mercato molto interessante”.
Giuseppe Pizzuti (Bnp Paribas Real Estate Advisory Italy) ha illustrato tra l’altro l’aumento dei prezzi nel residenziale dal 2010: “L’Italia viene vista come un Paese stabile, rispetto alla Germania dove negli ultimi 20 mesi c’è stato un calo dei prezzi del 20 per cento. I canoni in Italia nel residenziale danno ormai rendimenti che non eravamo abituati a vedere. Sui permessi di costruire l’Italia è molto indietro”, mentre Raoul Ravara (Hines Italia, che sta lavorando alla Torre Velasca di Milano) ha detto che è in atto un megatrend: “Dieci anni fa era impensabile investire in residenze per affitto, oggi il build to rent è enormemente sentito a livello internazionale. Da noi il canone di locazione a lungo termine è solo per la proprietà ma nel residenziale paradossalmente è un plus e consente al landlord di aumentare i canoni progressivamente, così da fare fronte alle promesse fatte all’investitore. Nel 2023 c’è stato un meno 40% dei rendimenti anche per i costi di costruzione e il calo dei valori; in Italia invece l’incremento c’è ma solo perché partivamo da zero. A Milano cuba il 70-80% dei progetti build to rent per gli investitori istituzionali. Ma in Italia mancano la certezza dei tempi e del diritto. Quando parliamo a un investitore estero questo ci vede come uno dei tanti Paesi del Sud Europa, dove Portogallo e Spagna hanno un trend migliore del nostro con norme e fiscalità assai più attrattive per build to rent e studentati. L’Italia era fuori dal radar degli investitori stranieri mentre ora c’è un forte interesse. Il mercato della locazione è in crescita enorme ma occorre che gli investitori stranieri continuino a investire qui e per questo i tempi e gli iter urbanistici (un problema recente ma che rischia di esplodere) vanno assolutamente rispettati”.
Il secondo panel “Come gestire al meglio” è stato aperto dall’intervento di Carola Giuseppetti (Sidief), centrato sulla loro esperienza con i canoni concordati: “Il canone concordato è molto vicino al canone libero come conto economico, grazie alle agevolazioni fiscali, anche per gli investitori che facciamo un accordo a livello nazionale, che seguiamo dal 2002 nelle 21 province che gestiamo, a Roma con 2.200 case e 150 spazi comuni. I canoni sono definiti al metro quadro e oggi il contratto è redatto dal sistema informativo, va all’associazione di tutela inquilini e a Confedilizia e all’inquilino e tutti lo firmano. Metterlo su è costato quasi un anno di lavoro. Ma il rapporto con gli inquilini è un rapporto umano”. Micaela Musso (Abaco Team) ha ripreso il tema dei costi: “Quanti tenant saranno disposti a pagare altri costi per nuovi servizi? Ci sono 250mila amministratori di condominio di cui solo 50mila professionali, che gestiscono 1 milione di condomìni: questo sarà il mercato della gestione. Gli immobili in classe G si deprezzeranno del 20 per cento e quindi o la classe dei gestori si professionalizzerà o assisteremo a un calo importante dei valori immobiliari”. David Vichi (Revalo) ha richiamato la necessità di un nuovo quadro normativo per questo tipo di asset class: “Non si tratta solo di gestioni, per le quali servono ovviamente nuovi modelli, legati al benessere delle persone, e qui vedo centrale la figura del concierge. Ma il property manager ha una grande responsabilità nel contenere i costi degli oneri accessori, sempre più pesanti. Per questo la figura dell’amministratore deve cambiare, anche il quadro normativo è superato e fuori contesto”.
Emanuele Bellani (Yard Reaas): “Il mercato esiste, ci sono persone che posono e vogliono spebndere per la locazione ma vogliono anche i servizi. Bisogna immaginar una molteplicità di tenant che chiedono tutti cose diverse. Occorre che l’insieme delle multidisciplinarietà che lavorano a un progetto devono continuare a lavorare sul prodotto anche dopo, per i servizi. Certo con la situazione attuale di Milano si bloccano i progetti”.
Francesco Mantegazza (FiveLex Studio Legale e Tributario) ha affrontato i temi normativi: “Certo il meccanismo tributario è del tutto inadeguato per un sistema professionale: oggi vorrei essere tassato sui ricavi al netto dei costi, il che sull’immobile residenziale non avviene; e l’Iva che si detrae solo se ci si assume anche il rischio di costruire, per non parlare delle varie aliquote sino al 22 per cento, del tutto ingiustificate”.
L’ultimo panel “Una casa per tutti” è stato dedicato alla scarsità del patrimonio a disposizione per rispondere alle nuove esigenze della popolazione: il primo a parlare è stato Carlo Cerami (Redo Sgr): “Redo nasce da investitori pazienti, in prevalenza bancari, per fare case a basso costo. È un grande tema di Milano e se ne parla anche in sedi proprie come quelle giudiziarie. Per fare case a basso costo non serve essere contro l’economia di mercato. La prima ricetta è il supporto politico. Poi il ruolo dei valori immobiliari, ed è chiaro che bisogna dimenticarci del confine della città ma pensare alla mobilità per abitare nei dintorni. Poi bisogna pensare a metodologie di costruzione di buona qualità con costi contenuti. E il mix abitativo, su cui le regole urbanistiche non possono arretrare, perché dà la possibilità di una crescita civile”.
Sulla stessa linea, illustrando le loro esperienze, sono intervenuti Alessandro Maggioni (Confcooperative Habitat), che ha sottolineato come un disinvestimento dello Stato nel settore immobiliare per i meno abbienti generi polarizzazione e rancore sociale: “La leva urbanistica deve tornare ad avere un ruolo nella redistribuzione”. Per Michele Rossi (Park Associati) “Ci siamo appiattiti su un modello che funzionava ma ora dobbiamo pensare a case su un’idea di qualità ripetitiva e adattata alle singole esigenze. E la tecnologia deve puntare ad abbattere i costi di costruzione”. Alessandro Borghi (Borio Mangiarotti) si è chiesto quanto costa e quanto tempo serve per un metro quadrato di edilizia sociale: “Abbiamo impiegato tre anni per avere i permessi a Lambrate 2200 euro il costo di costruzione ma se andiamo a sommare tutto il resto (professionisti, oneri finanziari, oneri comunali) arriviamo a 2900-3000 al metro quadrato, con un margine molto piccolo eccoci a 3200 euro al metro quadrato”.
Per Lorenzo Pascucci (Contract District Group) la possibilità di spaziare con diversi provider di servizi consente di arrivare a locazioni con 180 euro al metro quadrato annuo: “Una delle soluzioni molyoutili e apprezzatesono le cabine che possono essere armadi o lavanderia”.
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