La casa, un valore che deve resistere – Seminario Assoedilizia del 22 novembre 2024

26 Novembre 2024

By Giuseppe

La resistenza della casa: Il tema affrontato dal convegno del 22 novembre presso la sede di Assoedilizia a Milano

A cura di ASSOEDILIZIA informa – Testo di Saverio Fossati

ASSOEDILIZIA informa

Milano, 26 novembre 2024

Seminario Assoedilizia del 22 novembre 2024 — La casa, un valore che deve resistere

Una casa senza paure

Convegno in Assoedilizia sulle novità 2024: La casa, un valore che deve resistere

di Saverio Fossati

La resistenza della casa: Il tema affrontato dal convegno del 22 novembre presso la sede di Assoedilizia a Milano (il video completo sarà disponibile a breve sul canale youtube di Assoedilizia: events.assoedilizia.mi.it ) è stata la risposta alle domande e ai timori delle persone, e non solo dei proprietari.

Il primo saluto è stato fatto dal padrone di casa, presidente di Assoedilizia, Achille Colombo Clerici, che ha ricordato che “Politiche un po’ miopi, sviluppate per esigenze di Bilancio, possono portare a trascurare il valore casa. Vero è che la casa è diventata sempre più centrale nell’economia delle famiglie e del Paese in generale”.

Ma queste politiche producono un aggravio dei costi di mantenimento. In particolare la direttiva green, ha aggiunto Colombo Clerici, con un costo minimo di attuazione di oltre 500 miliardi. Occorre un ripensamento su questa direttiva ma si stanno muovendo schieramenti di operatori che si attendono grandi opportunità di lavoro e premono sul Governo perché recepisca quanto prima la direttiva”. In tutto questo quadro il Governo sembra essere fermo nell’affrontare le pressioni europee su Imu prima casa e patrimoniale, riforma del catasto, imposte di successione.

Infine, il governo ha varato, con il D l.vo 139 del settembre scorso, una interessante norma sul trust che permetterebbe di affrontare alcune questioni successorie.

Gregorio Caccia Dominioni, presidente del Circolo dell’Unione di Milano, ha portato il suo saluto ricordando il recente incontro con la Soprintendenza sul vastissimo patrimonio di edilizia contemporanea cittadina. Un patrimonio caratterizzato in gran parte da rivestimento in klinker, materiale oggi non più reperibile. In certi edifici l’efficientamento energetico ha potato a rivestimenti con “cappotti” che spesso si rivelano deleteri in 15-20 anni causando muffe e scarso ricambio d’aria. Così la Soprintendenza si sta impegnando a escludere dall’obbligo di efficientamento gli edifici di interesse architettonico, mentre gran parte del patrimonio Erp del dopoguerra è da demolire. Per questo è importante arrivare alla catalogazione degli edifici.

L’introduzione è stata affidata a Giuseppe Zola, presidente dell’Associazione Nonni 2.0, che ha espresso i timori di chi ha la responsabilità di lasciare alle nuove generazioni un mondo ordinato. E ha puntato l’indice sulla direttiva green, partendo però dalla domanda sul perché la casa sia così importante per le persone. “La proprietà della casa – ha puntualizzato Zola – deriva dal lavoro, che è dovere di tutti e in questo contesto diventa il luogo e strumento della crescita umana e del nostro radicamento, presupposto della pacifica convivenza sociale”. Il timore è che le direttive Ue mettano in pericolo questi valori e che gli enormi oneri posti sulle spalle dei proprietari siano un attacco diretto alla proprietà. Si può quindi porre rimedio a queste direttive? E queste novità normative vanno nella direzione di tutelare il diritto di avere una casa per la propria famiglia? Ed esiste un dovere della proprietà di assicurare un livello estetico in armonia con la comunità? E le novità tecniche imposte dall’Ue sono effettivamente efficaci o le si può contrastare sul piano, appunto, tecnico?

Alle domande di Zola ha risposto per primo Massimiliano Salini, deputato Ppe al Parlamento europeo: “Questo è un momento di restituzione del punto cui siamo arrivati. Il nostro partito ha votato contro la direttiva green che è stata profondamente descritta dalle parole di Zola – ha detto Salini – perché è l’idea di dimora che viene tradita”. Per limitare i danni la fatica è tanta. La storia stessa dell’Ue, ha ricordato Salini, nasce con il concetto di dimora, costruita intorno al tentativo dei monaci di affermare il principio della stanzialità durante le invasioni barbariche. Mentre nel manifesto di Ventotene c’è pure la contestazione del dritto di proprietà. Ma durante la fase negoziale ci sono state modifiche. La direttiva Green non è self executing e ci sono due anni per il recepimento e nella sua formulazione finale non c’è più l’indicazione della classe, ma una percentuale del 16% di riduzione dei consumi e al 2035 del 20%. Queste riduzioni rispetto al testo iniziale sono state molto faticose da ottenere. Poi abbiamo ottenuto che gli edifici nuovi restino neutri sino al 2030. Alla fine, ha concluso Salini, abbiamo comunque votato contro, nonostante i risultati ottenuti con queste modifiche, per il principio della “libertà tecnologica”: “Viviamo nel continente più sostenibile al mondo, con benessere e bilanciamento tra sviluppo e tutela della persona, che secondo noi non va modificato mentre queste norme lo modificheranno in peggio: sinora la libertà ha generato valore e intervenire in modo così forte non va bene. Ora questa ennesima revisione dovrà essere a sua volta modificata e lo chiederemo a gran voce, anche perché sono cambiate le maggioranze”.

Colombo Clerici ha ricordato che “Dietro a tutto questo c’è una forte pressione della green economy, iniziata nel 2019 con lo statement della Business Groundtable, proseguita nel 2021 con l’impegno del Gfanz a Glasgow, costituito dai 450 maggiori gruppi finanziari mondiali, di sostenere l‘intero progetto ecologico legato alle minori emissioni investendo 110mila miliardi, finanziamento legato all’ottica di indebitare tutto il mondo”.

L’altro esponente politico invitato, Stefano Maullu, deputato FdI alla Camera, ha fortemente criticato le politiche europee, ricordando anche le politiche sull’auto elettriche e le sue pesanti conseguenze anche in termini ecologici. L’Europa e l’Italia in particolare fanno da cavia alla trasformazione del sistema.

La casa è un valore nazionale ed è un bisogno della persona. Credo – ha detto Maullu – che anche se la direttiva è stata ammorbidita creando aree di tutela la domanda è: cosa si può fare? Cerchiamo anzitutto di non aumentare le tasse sulla casa ma consideriamo anche la ricerca dell’Università Cattolica sugli effetti nefasti del Superbonus, avvalorata dall’audizione in commissione Finanze del comandante della Guardia di Finanza che dichiarava 11 miliardi di truffe a fronte di una spesa di 220 miliardi. Maullu ha ricordato che in Italia abbiamo mantenuto il bonus al 50%. E parlando di Milano e del decreto Salva Milano ha affermato che ricucire le situazioni in città vuol dire la certezza del diritto che il pubblico deve dare. E pensare a un mix sociale perché questa è una città che sta facendo fuggire le giovani coppie e tutti coloro che compongono il tessuto di una città. Invece questo è stato l’indirizzo della giunta comunale.

La parte più tecnica del convegno è stata affidata a Cesare Rosselli, segretario generale di Assoedilizia e coordinatore dei legali di Confedilizia, che ha affrontato anzitutto il tema del decreto legislativo che tutela le botteghe storiche. Questo provvedimento ha una parte dedicata ai proprietari immobiliari, che però mostra parecchi problemi. L’articolo 4 prevede che se viene ceduto l’immobile il conduttore o il detentore ha diritto di prelazione, ma non viene neppure previsto che l’attività commerciale debba poi continuare. Né tantomeno si capisce cosa accada quando viene venduto l’intero edificio: il singolo negozio dovrebbe quindi essere venduto separatamente, con un problema di determinazione del prezzo. Del resto il Consiglio di Stato ha dato parere negativo (di cui il Governo non ha tenuto conto) perché questa norma è fuori dalla delega. Poi si parla di “percorsi conciliativi” promossi dalle Regioni, che sono materia di diritto civile, sul quale le Regioni non hanno competenze. Probabile che i proprietari, ha sottolineato Rosselli, che al 49° anno di esercizio il contratto di locazione venga interrotto al fine di evitare che la bottega diventi storica dopo 50 anni.

Rosselli ha anche criticato l’evoluzione normativa sulle locazioni brevi, tipologia che è solo fiscale e non contrattuale “Ma tutta questa disciplina è fondata su un’idea errata: che ci siano beni che per loro natura siano “destinati a”, mentre sono invece fruibili come “investimento per”. Non esiste un immobile “destinato a” al di fuori del caso in cui sia un fattore produttivo di una società. È quindi l’impianto concettuale che è profondamente sbagliato.

Nel suo breve intervento Saverio Fossati ha richiamato l’attenzione sulla caduta della tecnica di redazione delle norme immobiliari, cosa che è all’origine di molti dei problemi creati da una vera e propria giungla normativa. E il decreto Salva Milano, nella sua ultima e definitiva formulazione permette un chiarimento nella “interpretazione” della legislazione urbanistica ma Procura e Corte dei Conti stanno già affilando le armi .

Massimo De Angelis, esperto fiscale di Assoedilizia, si è dedicato alla configurazione delle politiche fiscali di incentivazione con il Ddl di Bilancio 2025, partendo dallo stato dell’arte del Superbonus a ottobre: il costo è stato di 115 mld di investimenti effettuati per 500mila interventi. Se dovessimo intervenire per la riqualificazione energetica dei 5 milioni di edifici abitativi l’impatto sarebbe di 1000 miliardi, ha detto De Angelis. Lo Stato riconosce dal 1998 un bonus, ma dal bonus facciate e superbonus abbiamo tolto il conflitto d’interessi.

Parlare di incentivazioni, per De Angelis, ora è difficile, tutto si sta riducendo (si veda la tabella riassuntiva). Le aliquote si ridurranno sensibilmente e saranno differenziate tra prime e seconde case e legate al reddito del contribuente.

Il presidente di Reddy’a Group Srl Alberto Lunghini ha analizzato uno dei grandi temi nascosti: quello dei costi gestionali, manutentivi e fiscali del patrimonio immobiliare. “Il mondo dei servizi immobiliari, ha detto Lunghini, vale 19,5 miliardi mentre dei 12mila miliardi di patrimonio in Italia almeno 6mila è in immobili. Se gli italiani non avessero investito nella casa oggi il sistema italiano avrebbe meno di 3mila miliardi, un importo pericolosamente inferiore a quanto serve a bilanciare il nostro debito pubblico.

L’immobiliare, quindi, in riferimento anche alla direttiva green non va tartassato ma tutelato, tanto più che la percentuale di proprietari immobiliari è nella media europea: in Romania e Croazia più del 90% è proprietario di casa, altri sono sul 70%, solo Austria e Germania sono sotto il 50%. La media Ue supera il 70% e l’Ue non può andare contro gli interessi del suo popolo.

Lunghini, esponendo poi i dati da lui raccolti, ha evidenziato che c’è un errore nel rapportare direttamente il valore dell’immobile (fabbricato + terreno) ai costi di gestione e manutenzione. Nelle sue slide (in allegato) ha illustrato la percentuale che va dal 5% all’8% del valore di ricostruzione con un modesto deprezzamento per vetustà ( e non sul valore di mercato dell’immobile), dei costi di gestione, manutenzione e fiscali e di quelli a carico del locatario, quantificabili con una percentuale tra il 3 e il 4,5% del valore di mercato.

Giacomo Piscicelli de Vito, proprietario immobiliare, ha poi preso autorevolmente la parola per confermare le parole dei relatori direttamente sulla base della propria esperienza.

Gli aspetti giuridici della direttiva green sono stati infine affrontati da Giuseppe Franco Ferrari, professore emerito di diritto costituzionale presso l’Università Bocconi di Milano (in collegamento video). Contestualizzando la nuova direttiva 1275/2024 nell’ambito dei precedenti interventi Ue sul tema delle prestazioni energetiche nell’edilizia, Ferrari ha esaminato i principali obblighi per gli Stati membri, tra cui l’Italia, di recepimento delle nuove previsioni in tema di case, soprattutto in relazione ai tempi di attuazione e alle future scadenze della direttiva Epbd, meglio nota come “case green”. La direttiva, ha detto Ferrari, è cresciuta a dismisura e molti articoli, come il 2 e il 9, sono dei veri e propri piccoli codici. Nella direttiva ci sono alcune parti self executing ma siamo in gran parte in presenza di vincoli per gli Stati.

Ferrari ha illustrato in dettaglio contenuti, obiettivi e metodologie di calcolo della prestazione energetica, evidenziando come la parola “economicamente fattibile” all’articolo 8 creerà problemi interpretativi; e ha anche sottolineato come in relazione all’attestato di prestazione energetica degli edifici la classificazione degli sia assai più stringente in Italia che in Francia e Germania, quindi si tratterà di “Non essere più europeisti dell’Europa” anche perché, dopo cinque anni, si andrà alla verifica dei risultati raggiunti.