Assoedilizia sulla proposta di legge SALVA MILANO dopo la sentenza del Tar Lombardia del 7 agosto 2024

27 Agosto 2024

By Giuseppe

Assoedilizia sulla proposta di legge SALVA MILANO dopo la sentenza del Tar Lombardia del 7 agosto 2024

Sulla Legge Salva Milano, anche alla luce della recente sentenza del Tar Lombardia, il parere del Presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici,

ASSOEDILIZIA informa

In prima battuta urge approvare la proposta di legge giacente alla Camera c.d. Salva Milano

Normare anche il regime dei suoli con il jus aedificandi prima ancora di legiferare sulla rigenerazione urbana

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“<La sentenza del Tar della Lombardia n. 2353/24, pubblicata il 7 agosto 2024, ha giudicato non rientranti nel concetto di ristrutturazione edilizia gli scostamenti che inducano incrementi strutturali e funzionali (e quindi nuovi carichi insediativi) del realizzando edificio, rispetto all’originario fabbricato.

Anche alla luce di tale sentenza, auspichiamo l’approvazione urgente della proposta di legge c.d. “Salva Milano”, che deve preludere ad affrontare legislativamente la questione della rigenerazione urbana, non prima di aver risolto, sul medesimo piano legislativo nazionale, il nodo del regime dei suoli, inteso come normazione della edificabilità degli stessi. Un tema questo di cui il mondo politico si è bellamente dimenticato e che possiamo sintetizzare nella questione se e in che misura pertenga a tutte le aree una potenzialità edificatoria, e come si determini la capacità edificatoria delle stesse. E’ il grande e annoso tema della perequazione in urbanistica.

Il caso Milano in urbanistica è frutto del criterio della concorrente potestà legislativa tra Stato e Regioni introdotto in materia nel nostro ordinamento, con la prevalenza della legislazione nazionale su quella regionale per quanto riguarda i principi generali. Siamo arrivati ad una Italia di Arlecchino, dove in alcune regioni è rimasto il piano regolatore generale PRG (strumento di pianificazione territoriale rigido, basato sulla zonizzazione funzionale ); in Lombardia si è introdotto il Piano di Governo di Territorio PGT (strumento flessibile basato sulla perequazione e sui suoi meccanismi) che si porta appresso la contrattazione urbanistica . Altre regioni si sono dotate, in variante alla legislazione nazionale, di propri strumenti pianificatori . Allo stato credo che non si possa adeguatamente affrontare, a livello legislativo nazionale, il tema della rigenerazione urbana , senza aver risolto preliminarmente, sul medesimo piano legislativo, il nodo del regime dei suoli, inteso come normazione del diritto di edificare, conseguente alla pianificazione territoriale.>”

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Sintesi della proposta di legge n.1987, presentata il 24 luglio scorso alla Camera dei Deputati dagli onorevoli Mattia, Zinzi,Cortellazzo,Semenzato della maggioranza.

Essa si compone di un articolo unico, prevede, al comma 1, che, in vista di un riordino organico della disciplina di settore, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della legge, previa intesa in sede di Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del Dlgs 281/97, il Governo, le regioni, le province, i comuni e le comunità montane coordinano l’esercizio delle rispettive competenze per l’individuazione dei casi in cui è necessario adottare l’approvazione preventiva di un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata di cui all’articolo 41-quinquies, sesto comma, della legge 1150/42, e all’articolo 8 del Dm Lavori pubblici 1444/68, nonché degli interventi qualificati come « ristrutturazione edilizia » ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del Tu edilizia 380/2001.
Tale individuazione deve tenere conto delle esigenze di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione, e favorire, nel contempo, lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale.

Al comma 2 (e ai seguenti 3, 4 e 5) c’è il “Salva Milano” vero e proprio, che naturalmente non si riferisce esplicitamente a Milano ma riguarda situazioni analoghe in tutta Italia: si stabilisce che gli interventi realizzati o assentiti fino alla data di entrata in vigore della disciplina di riordino del settore di cui al comma 1, non preceduti dall’approvazione preventiva di un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata di cui all’articolo 41-quinquies, sesto comma, della legge 1150/1942 e all’articolo 8 del Dm Lavori pubblici 1444/68, fatti salvi quelli per i quali sia stata disposta la demolizione o riduzione in pristino con provvedimento definitivo, sono considerati conformi alla disciplina urbanistica, purché si tratti di:
a) edificazione di nuovi immobili su singoli lotti situati in ambiti edificati e urbanizzati;
b) sostituzione di edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata;
c) interventi su edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata che determinino la creazione di altezze e volumi eccedenti i limiti massimi previsti dal medesimo articolo 41-quinquies, sesto comma, della legge n. 1150/1942, ferma restando l’osservanza della normativa tecnica delle costruzioni.

Il comma 3 stabilisce le condizioni della conformità alla disciplina urbanistica di cui al comma 2:
a) verifica dell’adeguatezza delle dotazioni territoriali e dei parametri urbanistici sulla base della legislazione regionale e degli strumenti urbanistici comunali;
b) rispetto, limitatamente agli interventi di nuova costruzione, della distanza minima tra fabbricati, derogabile tra fabbricati inseriti all’interno di piani attuativi e di ambiti con previsioni planivolumetriche oggetto di convenzionamento unitario.

Il comma 4 prevede una disciplina transitoria, stabilendo che costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del Tu Edilizia Dpr 380/2001, anche gli interventi di totale o parziale demolizione e ricostruzione realizzati o assentiti a decorrere dalla data di entrata in vigore del Dl 69/2013, convertito, con modificazioni, dalla legge 98/2013, fino alla data di entrata in vigore della disciplina di riordino del settore di cui al comma 1, che portino alla realizzazione, all’interno del medesimo lotto di intervento, di organismi edilizi che presentino sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, funzionali e tipologiche anche integralmente differenti da quelli originari, purché rispettino le procedure abilitative e il vincolo volumetrico previsti dalla legislazione regionale o dagli strumenti urbanistici comunali, ferma restando la verifica di adeguatezza delle dotazioni territoriali e dei parametri urbanistici sulla base della legislazione regionale e degli strumenti urbanistici comunali. È fatto salvo quanto previsto dall’articolo 3, comma 1, lettera d), sesto periodo, del Tu 380/2001.

Il comma 5 precisa che sono esclusi dall’applicazione della disposizione transitoria del comma 4 gli interventi per i quali sia stata disposta la demolizione o riduzione in pristino con provvedimento definitivo.

Il comma 6 chiarisce che resta ferma, in ogni caso, l’applicazione delle disposizioni del Tu 380/2001, previste dall’articolo 3, comma 1, lettera d), relativo agli interventi di ristrutturazione edilizia, dall’articolo 22 relativo agli interventi subordinati a segnalazione di inizio attività e dall’articolo 23 relativo agli interventi subordinati a segnalazione di inizio attività in alternativa al permesso di costruire, cosiddetta «super SCIA», per gli interventi di ristrutturazione edilizia volti a trasformare un singolo organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un singolo organismo edilizio in tutto o in parte di verso dal precedente.

Il comma 7 precisa che l’applicazione delle disposizioni contenute nella legge non può comportare limitazione dei diritti dei terzi.

Il comma 8 fa salvo quanto previsto dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Il comma 9 precisa che la legge non determina nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica.

A cura di Assoedilizia Informa

Rai Tg1 sulla Legge SalvaCasa con Assoedilizia

Milano, 26 agosto 2024

Assoedilizia sul Salva Casa

RAI Tg1 delle ore 20 del 26 agosto 2024

Torniamo a parlare della legge salva casa sarà meno costoso sanare le piccole irregolarità edilizie.

Vediamo i dettagli con Giovanna Savino

Come calcola Assoedilizia, cade l’ostacolo maggiore alla legittimità di un immobile. La doppia conformità diventa semplificata. Ora è sufficiente rispettare i regolamenti edilizi e del tempo della costruzione, quelli urbanistici, nel momento in cui viene richiesta la sanatoria, aumenta il perimetro delle tolleranze costruttive ammesse, cioè la differenza tra quanto autorizzato e quanto realizzato sale al 6% per gli immobili fino ai 60 metri quadri.

I cambi di destinazione d’uso da ufficio o negozio ad abitazione, ad esempio, sono sempre consentiti, seminterrati, possono diventare i casi, si hanno le caratteristiche previste dalle leggi regionali e per i micro appartamenti, requisiti minimi per l’abitabilità sono scesi da 28 a 20 metri quadrati, se occupati da una sola persona è diminuita anche l’altezza minima dei locali da 2,7 metri di prima a 2,4 di adesso l’affondamento

Vedi anche:

IN PREPARAZIONE UNA GUIDA IN COLLABORAZIONE CON IL CORRIERE DELLA SERA

Non è certamente un condono, poiché non ha caratteristiche di straordinarietà, non riguarda i grandi abusi edilizi e non è soggetto al meccanismo del termine di scadenza per la sua applicabilità. Anzi, va a modificare e integrare la normativa ordinaria, il T.U. sull’Edilizia, rendendola migliore per chiarezza e utilizzo pratico. In sostanza, ridefinisce i criteri di legittimità dei fabbricati d’ora in avanti, sia per il pregresso (e quindi ha valenza di normativa generale ai fini della sanatoria ordinaria) sia per le nuove costruzioni.

Riguarda solo il pregresso solo laddove, ad esempio, fissa limiti temporali ai fabbricati legittimandi (costruiti prima del 24 maggio 2024) come nel caso delle tolleranze dimensionali.

Il giudizio di Assoedilizia sul Salva Casa (con le modifiche in sede di conversione entrate in vigore il 28 luglio) è quindi positivo, ora si tratta di verificare la disponibilità delle Regioni e dei Comuni a dare attuazione concreta alle nuove norme.

Assoedilizia contribuirà fattivamente a rendere comprensibili le nuove norme con una guida per i proprietari, in collaborazione con il Corriere della Sera, che sarà diffusa in settembre con il giornale.

La nuova casistica
La novità di maggiore impatto è, anzitutto, la modifica della disciplina di possibilità di sanatoria degli interventi abusivi prevista dall’art. 36 del Testo Unico Edilizia, il cosiddetto accertamento di conformità, che viene suddivisa in due fattispecie e per quella che riguarda le difformità parziali e, addirittura, le variazioni essenziali, concede la possibilità di sanatoria se l’intervento abusivo risulta conforme alla sola disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla sola disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Per quanto riguarda, invece, la totale difformità la disciplina resta quella in vigore con l’esigenza, quindi, per la sanatoria della doppia conformità, sia urbanistica che edilizia, sia al momento della presentazione della domanda che di quello all’atto dell’attuazione dell’intervento. Rilevante l’aggiunta delle variazioni essenziali, così come identificate dal Testo Unico:

il mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards; l’aumento consistente della cubatura o della superficie; le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza; il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito; la violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.

Altro elemento importante è costituito dalla possibilità di regolarizzare le varianti di progetto, eseguite in corso d’opera e mai denunciate, degli interventi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977 n. 10 ed entro il 24 maggio 2024.

L’epoca della realizzazione delle varianti, se non esistono altri mezzi di prova, può essere certificata dal tecnico incaricato, sotto la sua specifica responsabilità di cui al capo VI del T.U. di cui al DPR 28 dicembre 2000 n. 445.

Al testo del Dl si aggiunge la precisazione che separa e distingue le responsabilità del singolo e del condominio: non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari.
Anche la novità sul cambio di destinazione d’uso appare rilevante: viene chiarito cosa si intenda per cambio d’uso “con” e “senza” opere (cioè quando al massimo è stato realizzato intervento di edilizia libera). Ma soprattutto il cambio di destinazione d’uso «è sempre permesso», sia all’interno della stessa categoria funzionale, sia tra diverse categorie funzionali (residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale) in tutte le zone urbane (A, B e C). Ai Comuni viene riservato comunque un potere d’intervento notevole sul tipo di utilizzo dell’unità immobiliare sia sulle zone in cui consentire il cambio d’uso quando l’unità è al seminterrato o al piano terra.
Anche per il recupero dei sottotetti va detto che c’è un piccolo miglioramento: ora è comunque consentito» (entro i limiti delle varie norme regionali) anche se non vengono rispettate distanze attualmente previste se risultano rispettate quelle vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio e senza innalzare l’altezza massima dell’edificio prevista dal titolo.
Positiva per i proprietari anche la disposizione che prevede che le altezze minime perché un immobile sia “agibile” scendano da 2,70 metri quadrati a 2,40 metri e la superficie minima scende da 28 a 20 metri per i monolocali e da 38 a 28 metri per i bilocali (che però devono rispettare i requisiti aeroilluminanti anche con opere edilizie, potendo in ogni caso sfruttare l’ulteriore tolleranza del 2 per cento). Poi è stata introdotta una ulteriore casistica per le unità abitative fino a 60 metri quadrati, per le quali la tolleranza ammissibile è stata elevata al 6 per cento. Ma in ogni caso vanno garantite, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili almeno migliorando i requisiti aeroilluminanti.

Viene anche introdotta la possibilità per i Comuni di prorogare a 240 giorni la scadenza di 90 giorni per la rimozione degli abusi edilizi, nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico.
Modifiche anche, non sempre condivisibili, al regime dell’edilizia libera: mentre vengono incluse nell’elenco le tende bioclimatiche, ne sono escluse le vetrate panoramiche applicate ai porticati che si affacciano su uno spazio pubblico.

I percorsi possibili
Si possono poi già ipotizzare alcuni percorsi per la regolarizzazione, a seconda che la violazione sia stata commessa prima del 30 gennaio 1977 (entrata in vigore della legge “Bucalossi”) e riguarda le varianti non denunciate o quelle comunque commesse entro il 24 maggio 2024 (entrata in vigore del decreto legge Salva casa) e riguarda le differenze “tollerate” in termini esecutivi, costruttivi e igienico-sanitari.

Per le compravendite la semplificazione è visibile nella possibilità del venditore di dichiarare semplicemente la presenza di irregolarità (purché nell’ambito della “tolleranza”) senza pagare sanzioni. Qui sarebbe importante ottenere dalla Amministrazione una dichiarazione in tal senso.