La casa per tutti a Milano, una proposta concreta
13 Giugno 2024
La circolazione delle idee al quarto appuntamento dell’Osservatorio metropolitano
La casa per tutti a Milano, una proposta concreta
A cura di Assoedilizia Informa
Milano, 13 giugno 2024
La casa per tutti a Milano, una proposta concreta
La circolazione delle idee al quarto appuntamento dell’Osservatorio metropolitano
Di Saverio Fossati
Il quarto e ultimo appuntamento della serie organizzata dall’Osservatorio metropolitano è stato dedicato, l’11 maggio, a “La casa per tutti”, un tema particolarmente caldo a Milano in cui sono stati coinvolti tutti gli attori: le cooperative, il social housing e gli studiosi, con la partecipazione di Assoedilizia. Con lo scopo di creare un terreno comune tra urbanisti, architetti e professionisti e operatori del mondo immobiliare e intravvedere linee di indirizzi utili anche per la Pubblica amministrazione.
Il convegno, stato condotto da Clara Rognoni si è aperto con l’intervento di Antonio Belvedere, titolare dell’omonimo studio milanese, che ha esordito sottolineando l’accentuarsi delle disuguaglianze e l’allontanarsi dei ceti medi per impossibilità di trovare casa “Operatori sanitari, dipendenti società controllate, Forze dell’Ordine, studenti fuori sede rischiano di essere espulsi”. Un professore di liceo di ruolo – ha esemplificato Belvedere – guadagna mediamente 1.800 euro al mese ma un bilocale in semiperiferia non costa meno di 1.200 euro al mese di canone, quindi non può vivere se non ha un coniuge con un alto stipendio. E infatti già l’anno scorso 20mila docenti hanno chiesto il trasferimento da Milano.
Secondo Belvedere bisogna mettere in conto molte risorse. Ma è stata fatta una valutazione di operazioni immobiliari che consente canoni contenuti.
“Abbiamo pensato, con Gianni Verga, come mettere in campo risorse importanti”. E ha ricordato che in passato una fabbrica obsoleta della Pirelli, attraverso un protocollo d’intesa, il Comune aveva modificato la destinazione d’uso (640mila mq di sl) e così nacque l’Università Bicocca. Ma non c’erano soldi. Il Parlamento approvò una norma (legge 153/1969) che prevedeva che gli istituti e le casse di Previdenza dovevano destinare una quota proprio per le Università, così si fece la realizzazione. Quindi perché non fare oggi una cosa analoga? Ci è sembrato possibile che oggi gli enti investano una parte dei proventi ricevuti per edificare immobili di edilizia residenziale a canoni bassi. Certo a Milano tra terreni, costruzione, oneri e costo del denaro le spese sono elevate. Ma i proventi dai canoni dovrebbero essere assoggettati a cedolare secca. Quindi, con un costo di 2.400-2.500 euro la mq, un appartamento di 80 mq con redditività al 3% costerebbe così 530 euro al mese di canone. Certo, ha precisato Belvedere, occorrerebbe la collaborazione degli enti pubblici, procedure trasparenti e tempi previsti per i titoli abilitativi. E garanzie per le banche in caso di morosità.
Il presidente di Confcooperative Habitat Alessandro Maggioni ha ricordato i 14mila alloggi realizzati in coop indivisa e precisato che non è che tutti debbano abitare vicinissimi al luogo di lavoro: il tema della rendita fondiaria va sempre affrontato ma il punto di rottura, ha precisato Maggioni, è che la città è un condensato complesso che tiene insieme dimensioni economiche, religiose, culturali, simboliche. E pensare al solo arricchimento vuol dire creare un corto circuito con le persone indispensabili alla città stessa, superando gli atteggiamenti manichei tra edilizia libera ed edilizia sociale.
Ci vogliono certo le case in edilizia libera, anche costosi, poi un’edilizia libera a prezzi più normali, poi un’edilizia sociale con costi ragionevoli e ricavi da investire negli alloggi sociali veri e propri. Quando c’era una politica urbanistica come ai tempi delle giunte Moratti-Pisapia (i prezzi erano certo bassi) il meccanismo funzionava ma poi la liberalizzazione è stata eccessiva. La premessa fondamentale è che non ci può essere una chiamata in disparte delle funzioni regolatrici della politica.
La direttrice della Fondazione Housing sociale (creata da Fondazione Cariplo) Giordana Ferri ha ricordato che manca la capacità di avere una visione sulla casa e che la carenza di risorse la edilizia residenziale e sociale è il nodo principale, quindi la proposta di Verga e Belvedere è molto apprezzabile. Certo l’aumento del 30-40% dei costi di costruzione. Il pubblico dovrebbe intervenire per sostenere anche l’edilizia residenziale sociale “privata” come la nostra: in Austria si arriva al 40 per cento. Prima si riusciva a fare 80% di equity e 20% di vendita, oggi le percentuali si sono invertite. Il privato, cioè, non può essere lasciato da solo, va sostenuto. Il pubblico dovrebbe comprare aree dove costruirà le linee di metropolitana, altrimenti va tutto solo a vantaggio della speculazione.
Alberico Belgiojoso ha chiesto a Maggioni quale sia il nesso tra trasporti e costi immobiliari e quest’ultimo ha risposto che, a seguito di uno studio appena concluso, ha precisato che le linee di trasporto sono con i vasi sanguigni che trasmetto cellule cancerogene per il mercato: ma è chiaro che a Milano non c’è più stata alcuna programmazione e anche l’abrogazione delle Province ha avuto un effetto devastante in questo senso: il trasporto urbano funziona bene ma quello metropolitano è un disastro. Manca una visione sistemica dello sviluppo urbano.
Nel suo intervento Gianni Verga, riprendendo la proposta delineata da Belvedere, ha anche fatto l’esempio di una persona impegnata nel mondo delle casse dei professionisti “Che ci ha detto che abbiamo colto nel segno, perché i quattrini lì ci sono: dovremo trovare l’equilibrio tra la remunerazione e la quantità di risorse che possono mettere a disposizione. Coinvolgendo anche le assicurazioni, attraverso il gettito generato dall’assicurazione obbligatoria anticalamità per la casa”.
Lo Stato può cioè mettere a disposizione le aree a costo zero, come può accadere quando sono oneri incamerati dal Comune a sua vota a costo zero. e Eenso anche, ha detto Verga, al patrimonio del Policlinico. Certo anche tutti gli altri costi vanno ridotti all’osso: qualche centinaio di euro di quei 2400-2500 euro la metro quadrato si possono limare, operando bene con progettazione ed efficienza del lavoro. Ma bisogna aggiungere qualcos’altro: la questione dei tempi, bisogna fare in fretta perché la tensione sociale cresce.
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