Blocco dei cantieri a Milano: i rischi degli operatori e le tutele

8 Maggio 2024

By Giuseppe

Blocco dei cantieri a Milano: i rischi degli operatori e le tutele

Convegno di Aspesi con professionisti e politici, ASSOEDILIZIA informa, di Saverio Fossati

A cura di Assoedilizia Informa

Milano, 8 maggio 2024

di Saverio Fossati

Blocco dei cantieri a Milano: i rischi degli operatori e le tutele

Convegno di Aspesi con professionisti e politici

Dopo i saluti di Daniela Palazzoli (EOS Consulting Spa), che ha espresso la grande preoccupazione della filiera edilizia per la situazione di incertezza sugli effetti delle indagini della magistratura sui cantieri aperti a Milano, certamente aumentata dopo il sequestro di pochi giorni fa di un cantiere al quartiere Isola.

Fabrizio Ventimiglia (presidente Centro Studi Borgogna) ha voluto ricordare, in premessa, come “A Milano si sia sempre operato nel perfetto rispetto delle regole”. Per Federico Oriana (presidente Aspesi), l’approccio giuridico è forse un po’ ristretto rispetto alla problematica sociale: “Si stanno profilando delle soluzioni, ma bisogna fare attenzione che non siano peggiori del male. Ma sarà ancora possibile fare operazioni immobiliari di recupero a Milano, in sicurezza giuridica e lavorando in tranquillità?” Noi stiamo parlando di nuovi edifici – ha proseguito Oriana – e si vanno a mescolare la sanatoria del piccolo abuso domestico con la prassi lunga 23 anni per la quale la ristrutturazione comprende anche la demolizione con ricostruzione, anche di diversa sagoma, non c’è quindi nessun abuso da sanare. l’idea politica di Salvini è di fare un decreto sulla casa con una sanatoria per i piccoli abusi ma nella terza edizione del Dl è stato deciso di “risolvere il problema Milano”. Non si sana il passato riconoscendo un abuso edilizio che non c’è stato: noi non siamo fanatici della Scila ma non vorrei che si butti via il bambino con l’acqua sporca”.

L’assessore milanese alla rigenerazione urbana, Giancarlo Tancredi, ha commentato il sequestro del cantiere di ieri: “Eravamo già a conoscenza che alcuni funzionari fossero oggetto di indagine, la novità è il sequestro; un caso simile a quello di piazza Aspromonte. A volte gli organi della Giustizia si contraddicono ma va detto che noi siamo totalmente solidali con i nostri uffici, che hanno operato nel pieno rispetto delle norme nazionali, regionali e del Pgt. Si tratta di una prassi seguita e assolutamente consolidata in questi ultimi venti anni. E non è emersa alcuna malversazione. Il cantiere in questione è di 1500 mq all’interno di un isolato, con due piani ristrutturati e cinque di nuova edificazione e l’accusa è la mancata cessione di aree al Comune. Comincio perciò ad avere molti dubbi. In ogni caso non è un tema del Pgt, perché si tratta di norme nazionali. Ma dobbiamo chiederci: perché tutto questo? Il corpo normativo sull’edilizia è invecchiato e occorre un riordino, ci sono ancora norme del 1942 e del 1968, quindi è ineludibile un intervento legislativo. Prendiamola come un’opportunità: non per sanare degli abusi ma se il decreto viene approvato con una norma interpretativa lo vedo come un modo per trovare una soluzione. Bisogna intervenire urgentemente non solo per i nostri funzionari ma anche per le famiglie che hanno investito per prenotare o comprare gli appartamenti, e per le imprese”.

“Abbiamo istituito un tavolo permanente con ordini professionali, Ance, Anci, Aspesi e Comune di Milano – ha detto l’assessore alTerritorio di Regione Lombardia, Gianluca Marco Comazzi – . Il rischio concreto che già si è palesato è quello di un fermo delle attività edilizie. Milano rappresenta il 50% dello sviluppo immobiliare regionale. Noi siamo molto fiduciosi e non preoccupati dal fatto che ci sia un pacchetto di norme su diverse questioni ma Regione Lombardia deve fare un grosso lavoro di semplificazione, abbattendo vincoli e cavilli, eviteremo la doppia autorizzazione paesaggistica nei parchi”.

Stefano Buratti (dirigente urbanistico e Vas Regione Lombardia) ha sottolineato la mancata riforma a livello nazionale che introduca nuovi principi di carattere urbanistico ma che salvaguardi il sistema di pianificazione consolidato, che ha una coerenza complessiva”.Matteo Peverati (Co-Managing Partner Belvedere & Partners – BLV) ha ricordatoto un caso tipico, quello di piazza Aspromonte, contestato dalla Procura e sul quale la Cassazione ha recentemente affermato l’inesistenza di illeciti. Di recente la richiesta di sequestro di via Crescenzago è stata rigettata dal Gip. Le tre questioni sono: l’errata qualificazione degli interventi edilizi (nuova edificazione e non ristrutturazione), la necessità di un piano attuativo o particolareggiato, e la terza è l’approvazione dello standard in violazione della legge 12. Il Comune ha poi dato indicazioni agli uffici comunali su come seguire gli orientamenti della magistratura penale.
Peverati è poi addentrato nell concetto di ristrutturazione: “Nato nel 1978, è stato ampliato sino a comprendere la demolizione con ricostruzione, inizialmente con identici sagoma, volumetria e sedime. Nel 2013 è stato eliminato anche il vincolo di sagoma e nel 2002 anche quello di volumetria, qualora lo strumento urbanistico lo consenta. Poi c’è stato l’ampliamento al prospetto. Ciò nonostante, se non rimane traccia dell’immobile preesistente i giudici ritengono che siamo fuori dalla ristrutturazione, in base a due sentenze di cassazione del 2022 che si riferivano a casi e norme ante 2020 e anche 2013. Il Comune si è allineato, affermando che quando manchi qualunque traccia dell’immobile preesistente non si tratta di ristrutturazione ma di nuova edificazione, con necessità di presentare permesso di costruire reperimento degli standard, pari al 100% della sl meno il 35%: con un edificio direzionale di 1000 metri, invece di 180, ne dovrò recuperare 650 (1000 meno il 35%).

Maurizio Malomo (Avvocato, Senior Associate Belvedere & Partners – BLV) è partito dall’articolo 41 quinquies comma 6 della legge del 1942 che stabilisce la necessità del piano attuativo per edifici di altezza superiore ai 25 metri o ai 3 metri cubi per metro quadro: ”Ma questo non vale quando la zona sia sufficientemente urbanizzata” ha specificato Malomo. Quindi il suggerimento è quello di verificare preventivamente la presenza di sufficiente urbanizzazione, in caso contrario presentare la richiesta di permesso di costruire. Sul piano degli standard (articolo 46 legge regionale 12) va ricordato che è possibile la monetizzazione se è dimostrata l’impossibilità di acquisire le aree o se questo è inopportuno: Gip e Procura sostengono che il Comune non ha fatto queste valutazioni e che la monetizzazione sia stata esigua: la disposizione 4/2024 del Comune impone però ai funzionari di inserire una clausola che attribuisce al Comune di esigere un conguaglio, che tiene in sospeso i costi per molti anni. Suggerirei quindi di svolgere una relazione ad hoc da allegare alla pratica edilizia per facilitare l’operato dei funzionari

Marco Giannone (studio Legale Ventimiglia) ha definito molto forte l’ordinanza sulla sussistenza del fumus boni juris: “Le procure vogliono fungere da motore a una riforma ma il provvedimento, rispetto al profilo soggettivo del reato contravvenzionale, dice in sostanza che l’elemento soggettivo del reato è così grave che si può dare per scontata la malafede: reputo un assist alla Procura il suggerimento di considerare la prassi comunale. Il rischio è che il moltiplicarsi di queste inchieste possa bloccare un intero settore economico”.

“L’attuale scenario non consente rassicurazioni – ha detto Davide Zaninetta (Studio Legale Ventimigli), che ha riassunto la vicenda kafkiana dell’edificio di piazza Aspromonte -. La Cassazione ha chiuso da poco la vicenda del sequestro del cantiere di piazza Aspromonte, basato sul fatto che, benché dotato di regolare permesso, il nuovo edificio fosse troppo alto rispetto all’area circostante e fosse o meno costruito nel cortile. Nonostante cinque pareri della commissione Paesaggio, per la Procura si configurava il reato di falso ideologico”.

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