Piano Casa UE: la valutazione di Assoedilizia

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Il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili segna un passaggio rilevante nell’agenda dell’Unione. Assoedilizia ne propone una prima valutazione, evidenziando obiettivi, strumenti annunciati e criticità strutturali, con particolare attenzione agli effetti concreti che tali indirizzi potranno avere sul sistema abitativo italiano.

Piano europeo per gli alloggi

È stato presentato a Strasburgo, il 16 dicembre 2025, il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili.
Dopo una breve premessa nella quale si sottolinea l’importanza di un’abitazione qualitativamente decorosa, green e salubre per i cittadini e gli effetti positivi, diretti e indiretti, al fine di una maggior coesione e competitività dell’Unione, si passa alle stime: l’UE avrà bisogno di oltre due milioni di abitazioni l’anno per soddisfare la domanda attuale. Ciò significa aggiungere circa 650mila abitazioni l’anno agli 1,6 milioni di abitazioni attualmente costruite. Mettere a disposizione tali unità abitative supplementari costerebbe circa 150 miliardi di EUR l’anno.

Il Piano prevede quindi quattro pilastri: potenziare l’offerta; mobilitare gli investimenti; consentire un sostegno immediato sospingendo nel contempo le riforme; sostenere le persone più colpite.

Sono poi definiti i dieci settori di intervento chiave, nel contesto dei quali l’UE promette di proporre norme (ed è già in avvio quella sugli affitti brevi, con limitazioni nei centri storici e/o numero massimo di notti affittabili), riduzione della burocrazia edilizia (in termini estremamente generici), un pacchetto di semplificazione e la mobilitazione di nuovi investimenti, cooperazione e condivisione di buone pratiche tra Stati membri, città, regioni, istituzioni UE e portatori di interessi.

Il Piano contempla inoltre una revisione delle norme sugli aiuti di Stato per i servizi di interesse economico generale, una strategia europea per la costruzione di alloggi e un pacchetto sull’energia dei cittadini volto a ridurre le bollette, realizzare una transizione giusta ed eliminare la povertà energetica.

Sono previsti 43 miliardi di euro nell’ambito dei fondi della politica di coesione, di cui 10,4 miliardi già finanziabili da Stati e Regioni fino al 2029-2030, per sostenere l’edilizia abitativa senza scopo di lucro. Sarebbero inoltre disponibili 375 miliardi dalle banche di promozione nazionali e regionali entro il 2029 per gli alloggi sostenibili e a prezzi accessibili, con una piattaforma UE dedicata.

Quanto alla lotta alla speculazione edilizia, la Commissione ritiene che l’aumento dell’offerta di alloggi sociali e a prezzi accessibili, sostenendo fornitori senza scopo di lucro o a scopo di lucro limitato, possa contribuire a contenere la volatilità dei prezzi nel lungo periodo.

Il Piano si chiude con raccomandazioni generiche rivolte a famiglie in difficoltà, lavoratori, giovani e studenti. Tuttavia, tali indirizzi sembrano mancare di una piena consapevolezza delle situazioni dei singoli Stati, in particolare dell’Italia, rischiando di tradursi in normative e interventi disancorati dalle realtà di base.

LE CRITICITÀ GENERALI

Già nell’intervista al presidente della Commissione HOUS, Irene Tinagli (Corriere della Sera, 22 gennaio), emerge la mancanza di una visione complessiva dei problemi. Non viene adeguatamente considerato il ruolo imprescindibile della fiscalità nelle politiche abitative. Il sistema abitativo non è una variabile indipendente, ma una componente strettamente interconnessa con regimi fiscali, flussi migratori e dinamiche economiche, ambiti nei quali l’UE interviene con norme e raccomandazioni stringenti.

Il Piano casa europeo appare quindi come un proclama di intenti generali: migliorare l’efficienza burocratica, razionalizzare norme urbanistiche, senza una reale analisi delle condizioni strutturali dei singoli Paesi.

Un piano realmente efficace dovrebbe invece basarsi su dati territoriali, demografici, economici, programmatori e storico-culturali riferiti ai contesti locali, e non esclusivamente su aggregazioni nazionali.

L’ANALISI DI ASSOEDILIZIA DELLA SITUAZIONE ITALIANA – Tema Casa

Affrontando il Piano UE da una prospettiva italiana emergono criticità strutturali profonde. La storia della politica abitativa italiana – dal secondo dopoguerra al boom economico, dalla legge Tupini all’equo canone – ha generato un sistema fortemente orientato alla proprietà dell’abitazione principale, con una riduzione progressiva del mercato della locazione privata.

Il regime vincolistico dei canoni, culminato nella legge 392/1978, ha prodotto nel tempo degrado edilizio, contrazione dell’offerta locativa e fenomeni distorsivi, favorendo dismissioni e frammentazione del patrimonio immobiliare. A ciò si sono aggiunti tempi lunghi degli sfratti e occupazioni abusive, elementi che hanno ulteriormente disincentivato la locazione.

Secondo i dati Eurostat 2024, il 75,9% degli italiani vive in una casa di proprietà. Tuttavia, tale dato non tiene conto delle forme di utilizzo assimilabili alla proprietà (comodato, usufrutto), che portano la quota reale al 79-80%. Ne deriva una sovrastima della componente in affitto e una lettura approssimativa della realtà italiana.

In questo contesto, le raccomandazioni UE di aumentare il gettito fiscale immobiliare appaiono fuorvianti: non sono gli immobili a pagare meno imposte, ma il sistema complessivo a produrre minor gettito, poiché oltre il 66% dello stock abitativo risulta fiscalmente improduttivo. Solo circa il 15% delle abitazioni, quelle locate, genera un flusso economico e fiscale continuativo, contro una media europea del 35%.

CONCLUSIONI

Il Piano casa della Commissione europea rappresenta un primo, importante riconoscimento della crisi abitativa come priorità unionale. Tuttavia, l’approccio adottato appare eccessivamente uniforme e fondato su dati aggregati che non riflettono le specificità nazionali e locali.

Per essere equo ed efficace, il Piano dovrebbe basarsi su analisi disaggregate, consultazioni obbligatorie con Regioni, enti locali e operatori del settore, e su una valutazione puntuale delle cause reali delle disfunzioni abitative. In caso contrario, il rischio è che resti un insieme di buoni propositi, incapace di incidere sulle vere criticità del sistema abitativo italiano ed europeo.

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Redazione Newsfood.com

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