Presentato il rapporto locazioni 2026 al Forum di Scenari Immobiliari e Abitare Co.

Città metropolitane sempre più attrattive, serve una visione industriale dell’affitto

Presentato il rapporto locazioni 2026 al Forum di Scenari Immobiliari e Abitare Co.

Il convegno organizzato al Centro Svizzero di Milano il 31 marzo, nel quale è stato presentato il rapporto di Scenari Immobiliari e Abitare Co. Forum Locazione 2026, è stato aperto dal presidente di Scenari Immobiliari Mario Breglia: “Si tratta di un rapporto diverso dai soliti, che parte da un tema con connotazioni negative – ha detto Breglia – ma che abbiamo voluto leggere come opportunità di investimento”. È stata svolta, ha spiegato Breglia, un’analisi sul campo in venti aree europee per vedere come la locazione gioca non solo sul terreno abitativo ma come strumento indispensabile per la competitività della città e dell’area metropolitana. Dove c’è più locazione, insomma, c’è più attrattività.

Un tema che è al centro del libro per il Corriere della Sera “Affittare casa, guida per proprietari e inquilini”, redatto dagli esperti di Assoedilizia e che sarà in distribuzione gratuita con il Corriere il 14 aprile.

Nel suo intervento di Giuseppe Crupi (Ceo di Abitare Co.) ha sottolineato l’importanza di capire come stia cambiando il mondo degli inquilini, negli immobili locati da Abitra,Co per l’80% arriva dall’estero e da fuori Milano, non è interessato ai contratti “lunghi” e chiede arredamenti completamente doversi dalle nostre abitudini. Dopo i saluti dell’assessore alla casa di Regione Lombardia, Gianluca Comazzi, che si è detto impegnato a trattenere gli investimenti in Lombardia e a Milano dove, in particolare, sono indirizzati all’80 per cento.
Francesca Zirnstein, Dg di Scenari Immobiliari, ha  voluto evidenziare che l’ambito della locazione sia un ambito industriale come tale vada trattato e sostenuto. Il tasso di disoccupazione nelle aree metropolitane, ha detto Zirnstein, è solo di poco inferiore alla media europea e nelle stesse aree lo sviluppo dei servizi è la più alta. Poi ci sono università e salute migliori. Ma lì la pressione dei canoni è alta, soprattutto nelle situazioni più attrattive,anche nei territori fuori dal capoluogo, Quindi, si è chiesta Zirnstein, cosa è necessario per mettere in moto un mercato della locazione professionalmente gestito?

Francesca Bianchi, analista di Scenari Immobiliari, ha presentato la ricerca: le città con canoni da medio-alti a molto alti e forte specializzazione in servizi avanzati, funzioni direzionali e poli universitari (come Berlino, Amsterdam, Monaco, Parigi, Madrid o Milano), si legge nel report, registrano stock locativi rilevanti e una domanda in affitto alimentata in modo strutturale da studenti, giovani lavoratori, expat e lavoratori temporanei. In questi contesti il mercato della locazione agisce di fatto come un’infrastruttura abilitante dello sviluppo: consente ai nuovi arrivati di accedere rapidamente alla città, riduce i costi di ingresso per imprese e talenti e sostiene la capacità di attrazione internazionale dei centri, permette di vivere pienamente il contesto di riferimento.
In sintesi, il quadro numerico delle venti città conferma che laddove la locazione è strutturale, segmentata e in parte sostenuta da politiche pubbliche, le performance economiche e occupazionali risultano più robuste e la capacità di assorbire nuovi flussi di popolazione più elevata. Il mercato della locazione si configura così non solo come esito del rango dei centri, ma come una delle infrastrutture immateriali che lo rendono possibile e lo mantengono nel tempo, condizionando direttamente competitività, coesione e sostenibilità delle città europee.
In Italia, si legge sempre nel report, nel 2025, il volume complessivo degli investimenti nel settore living ha quasi raggiunto il miliardo di euro, facendo registrare un balzo del 40 per cento rispetto ai 675 milioni di euro del 2024. Le previsioni per il 2026 indicano una progressiva stabilizzazione e un possibile consolidamento delle tendenze di mercato per un volume di investimenti prossimo agli 1,25 miliardi di euro. Gli 1,33 milioni di case locate nel 2025 rappresentano il 3,7% dei 35,75 milioni di unità abitative presenti sul territorio nazionale e generano un volume aggiuntivo di canoni annuali superiore agli 11,4 miliardi di euro, andando a interessare una superficie residenziale prossima ai 113 milioni di mq.

Emmanuel Conte, assessore al bilancio e demanio  del Comune di Milano, Tobia Zevi, assessore a Roma Capitale a patrimonio e politiche abitative, Cristiana Busca (IPI Management Services), Luca Petrichella (Reale Immobili), Raoul Ravara (Hines Italy) e Marco Scalvini  (Coima) hanno animato il primo panel della giornata, moderato da Francesca Zirnstein. Conte ha richiamato l’attenzione sul fatto che più del 50% delle famiglie è composto da una sola persona. E chi viene qui da fuori ha bisogno di trovare una casa il cui costo non superi un terzo del suo reddito. La Lombardia è la sola regione in Europa con 10 milioni di abitanti a non avere una speciale autonomia ma come facciamo, si è chiesto Conte, a fare una politica abitativa senza autonomia normativa? Occorrono leggi speciali e coordinamento a livello nazionale, una regia unica che riguardi anche le aree minori. Perciò chiediamo, ha concluso Conte, che il 60% delle prossime case da costruire sia affittato a canoni calmierati che non superino il 30% del reddito degli inquilini, come si fa con i primi 3 bandi per costruire 3.500 abitazioni.
Zevi ha detto che numero e qualità delle abitazioni è uno degli indicatori di una città dinamica, che se vuole essere competitiva e attrattiva non può essere che una città che esclude e caccia chi non è benestante. A Roma ci sono 50mila affitti brevi e ancor di più contratti transitori e 60mila case vuote. La situazione di studenti fuori sede e lavoratori “normali” è quindi drammatica, ha detto Zevi, e oggi trova casa a Roma solo uno su quattro. Se crediamo che l’affitto sia una delle chiavi per avere città attrattive e sostenibili, ha concluso Zevi, dobbiamo essere in grado di lavorare sugli incentivi, aiutando i proprietari sulle ristrutturazioni e sui fondi di garanzia.
L’ex trotto a Milano, ha detto Ravara, realizzato da Hines  è un esempio lampante di queste scelte: sono stati realizzati per l’affitto 760 appartamenti locati a canoni che sono la metà del valore di mercato. La chiave è la “scalabilità” per i capitali stranieri che vogliono atterrare in Italia, cioè attrarre equity estera.
Scalvini ha parlato del futuro studentato al posto degli alloggi degli atleti di Milano Cortina, nell’area dell’ex Scalo Romana. Ma la questione è che se il 50% delle famiglie è mononucleare, gli asset class sono completamente diversi da quelli a disposizione come il classico quadrilocale.

Il secondo e ultimo panel è stato dedicato al tema “Osservatorio immobiliare permanente sulla locazione: impegni incrociati”, cui hanno partecipato Giuseppe Crupi (Abitare Co.), Francesco Mantegazza (Fivers), Simone Pisani (Studio BLV – Belvedere & Partners) e Francesca Zirnstein.

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