Famiglie sospese: intervista al presidente di Assoedilizia  –  CORRIERE.IT del 14 agosto 2025

INTERVISTA AL PRESIDENTE DI ASSOEDILIZIA  –  CORRIERE.IT del 14 agosto 2025

Assoedilizia in campo per tutelare le «famiglie sospese»: «Urbanistica in balia della speculazione finanziaria»

di Gino Pagliuca
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Per il presidente di Assoedilizia, l’avvocato Achille Colombo Clerici, la situazione cui si è arrivati a Milano ha assunto dimensioni parossistiche ma potenzialmente riguarda tutto il Paese «perché l’urbanistica è ormai in balia delle speculazioni, a causa di vuoti normativi ed etici»

Assoedilizia, la storica associazione dei proprietari edilizi milanese, è pronta a tutelare gli interessi delle «famiglie sospese», cioè dei promissari acquirenti e di quelli che hanno già perfezionato con un rogito l’iter di acquisto degli alloggi bloccati dalla Procura. Il percorso per arrivare a una soluzione favorevole per le vittime del tutto incolpevoli dello stallo edilizio però non appare agevole, come ammette il presidente di Assoedilizia, l’avvocato Achille Colombo Clerici, per il quale la situazione a cui si è giunti nella nostra città ha assunto dimensioni parossistiche ma potenzialmente riguarda tutto il Paese «perché l’urbanistica è ormai in balia delle speculazioni, a causa di vuoti normativi ed etici».

Secondo Colombo Clerici, i problemi a Milano nascono dal fatto che gli investitori non sono più le famiglie che costruiscono per trarre un reddito dall’immobile e che nei decenni passati hanno edificato Milano, «curando che gli investimenti mantengano validità nel tempo contemperando di fatto interessi privati e bene pubblico». Il Piano regolatore generale, istituito dalla Legge urbanistica fondamentale del 1942, un corpus normativo che pur essendo stata oggetto di numerosi aggiornamenti è tuttora in vigore e sulla cui interpretazione si sono basati gli interventi della Procura precedenti alle azioni legate alle ipotesi di corruzione, «prevedeva iniziative edilizie solo in quanto strettamente correlate con il fabbisogno previsto in un certo arco di tempo». Secondo il nostro interlocutore, non è più la valutazione del possibile reddito diretto e perdurante nel tempo a determinare l’impulso nella produzione edilizia, ma l’interesse finanziario legato all’investimento di capitale, con obiettivi di rendimento che potrebbero anche prevedere un arco temporale ridotto (nel gergo delle immobiliari si chiamano operazioni opportunistiche), mentre- sottolinea Colombo Clerici – con l’istituzione del Piano di governo del territorio, previsto dalla legge regionale del 2005, la programmazione è diventata flessibile e gli interlocutori delle amministrazioni sono pochi collettori di grandi capitali con i quali si può dare vita a una vera e propria «contrattazione urbanistica», con scambi di aree, monetizzazioni di oneri e rispetto degli standard non sempre tutte trasparenti.

«Oggi, non c’è più una sola famiglia che si imbarchi in proprio in una operazione di investimento di costruzione immobiliare; se lo fa è solo indirettamente attraverso i sistemi di gestione del risparmio. E il dirigismo del pubblico – avverte Colombo Clerici – è destinato a crescere se giungeranno in porto i progetti di legge sulla rigenerazione urbana, «tutti fondati sullo schema operativo del collettore edilizio privilegiato che potrà addirittura procedere ad esproprio per pubblica utilità». In pratica, sostiene Colombo Clerici, chi oggi giustamente si lamenta che l’arrivo di una nuova torre gli toglie il diritto di veduta, peraltro previsto dal codice civile, domani potrebbe trovarsi addirittura a vedersi espropriata la casa, stante il supposto superiore interesse generale.

Perché la situazione delle «famiglie sospese» è complicata, se non impossibile, dal punto di vista giuridico? Proviamo a mettere insieme le tessere che negli ultimi mesi abbiamo raccolto ascoltando il parere degli addetti ai lavori. Diamo per scontato che in tutti i casi in questione ci sia stata, come prevedono le norme sulle case in costruzione, la trascrizione notarile del preliminare di acquisto (il compromesso) e il rilascio di una fideiussione; cioè di una garanzia sugli acconti rilasciata da una banca o una compagnia assicuratrice: in casi come quelli balzati agli onori delle cronache la fideiussione in realtà serve a ben poco. Innanzitutto perché garantisce l’importo versato in acconto ma non il maggior danno subito dai promissari acquirenti, che magari avevano già messo in vendita altri immobili o, trovandosi senza casa, sono dovuti andare in affitto e in definitiva si vedono costretti a rinunciare non per loro colpa alla casa che avevano scelto. La restituzione degli acconti è certo meglio che nulla ma va aggiunto anche che per escutere la fideiussione è necessario che si verifichi una di queste condizioni. La prima è che sia stato trascritto un pignoramento e che l’acquirente decida di recedere dall’acquisto; la seconda è che il costruttore sia incorso in una situazione come il fallimento, l’amministrazione straordinaria, il concordato preventivo. In caso di crisi d’impresa o di procedura concorsuale, l’acquirente può escutere la fideiussione ma il curatore può chiedere la sospensione e subentrare nel preliminare allungando di molto i tempi. In fine ci sarebbe la possibilità: imporre all’impresa di effettuare il rogito se il preliminare trascritto indica una data ultimativa. Davanti al notaio il venditore deve presentarsi con una polizza assicurativa, la postuma decennale, che copre da eventuali difetti di costruzione. Chiaro che nessuna compagnia assicurativa stipulerebbe tale polizza e la conseguenza sarebbe il fallimento dell’impresa.

Oltre alla fideiussione ci sarebbe la strada della causa per ottenere la restituzione del doppio della caparra più gli eventuali danni. Si tratta di una possibilità poco più che teorica perché il costruttore di fronte a un congruo numero di richieste fallirebbe e mentre con la fideiussione si è perlomeno creditori privilegiati con la causa civile si è retrocessi al ruolo di creditori chirografati e si prenderebbero le briciole (ammesso che ne rimangano) dopo anni. Il sospetto è che con la ventilata class action contro i soggetti inadempienti e il Comune non si otterrebbe molto di più.

Poco praticabile appare anche la strada del tavolo tra costruttori, Comune e banche: queste ultime sono storicamente molto poco ben disposte a rischiare di perdere soldi, possibilità da non trascurare visto che sul destino dei palazzi pende la spada di Damocle dei Tribunali.
Ingenuo pensare che il «Salva Milano» venga approvato dal Parlamento, per ovvie ragioni di convenienza politica; dobbiamo però segnalare che secondo alcuni osservatori il testo giunto al penultimo step con l’approvazione alla Camera non dava una garanzia assoluta di poter fermare l’azione della Procura. Infine, ci sarebbe la «moral suasion» nei confronti della Procura, per giungere a una sorta di accomodamento che venga incontro a famiglie e costruttori, magari con qualche ex di Mani Pulite a fare da sherpa: un ‘ipotesi che Luigi Ferrarella, con arguzia, su queste colonne ha definito un’inesistente «Yalta giudiziaria».

Articolo pubblicato su Newsfood.com su espressa autorizzazione
del presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici

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